重慶樓市曾被譽為“房產(chǎn)圈的一股清流”“讓投資客聞風喪膽、無利可圖的城市”。但2018年歲末的重慶樓市顯得頗不平靜。
連日來，《中國經(jīng)營報》記者走訪重慶西永、禮嘉、照母山等多個樓市熱點板塊發(fā)現(xiàn)，持續(xù)近2年的火爆局面正在退潮，在全國樓市整體預冷的大背景下，開發(fā)商打折促銷、購房者觀望情緒濃厚，供求關系正發(fā)生實質性的逆轉。
新盤降價吐貨、提前攬客售房、精裝修維權等亂象也開始變得普遍起來。據(jù)了解，位于重慶沙坪壩區(qū)的西著七里此前因每平方米降價近3000元，使得老業(yè)主一套房浮虧近30萬元而引發(fā)大規(guī)模維權。目前，為提前鎖定潛在意向購房者，該項目新推房源在尚未取得預售許可證的情況下，就已經(jīng)提前要求客戶存一定數(shù)額的意向訂金并選房，等拿到預售許可證后再簽訂正式購房合同。
而隨著年底新房供應量持續(xù)加大，重慶二手房也正進入“有價無市”的膠著期，部分炒房客通過降價及時抽身的想法也變得越來越艱難。對于樓市發(fā)展狀況和確保樓市平穩(wěn)的具體舉措等問題，記者先后致電致函重慶住房和城鄉(xiāng)建設委員會(以下簡稱“重慶住建委”)，該委宣傳處一位蘇姓負責人在向領導匯報后表示，目前樓市發(fā)展的問題較為敏感，暫時不方便回復。
降價3000元遭砸盤?
據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，11月重慶主城新建商品房成交量繼續(xù)下滑，但臨近年底供應量增長明顯。11月主城區(qū)新建商品房共成交16400套，環(huán)比下降25%;成交面積174.7萬平方米，環(huán)比下降20%;供應面積299.53萬平方米，環(huán)比增長25%。
記者在采訪中了解到，受全國樓市降溫和購房者觀望情緒等因素影響，重慶樓市每平方米直降3000元、特批員工房每套直降50萬元的消息層出不窮。
以位于重慶市沙坪壩區(qū)西永板塊的西著七里為例，有消息稱該樓盤近期加推房源和8月1日首次開盤相比每平方米單價直降近3000元，引發(fā)前期購房業(yè)主維權并要求開發(fā)商退還差價、退房，并在項目銷售中心進行打砸等過激行為。
據(jù)了解，西著七里開發(fā)商為重慶首銘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。對于降價引發(fā)業(yè)主維權的問題，該公司在聲明中表示，銷售房源嚴格執(zhí)行一房一價，項目每一批次的備案價格由房管部門審核批準，從項目首開至今，項目備案價格呈上升趨勢，并不存在每平方米降價3000元的情況，網(wǎng)傳開發(fā)商與客戶在項目銷售中心發(fā)生肢體沖突等過激行為與實際情況嚴重不符。
12月12日，本報記者以購房者名義走訪西著七里銷售中心了解到，該盤即將加推，但目前尚未取得預售證。置業(yè)顧問表示，意向購房者在12月14日之前提交80萬元驗資證明以及身份證、戶口本等證件，同時辦理一張項目對口銀行卡并存入1萬元作為意向訂金，便可在12月14日在線選房。
在沒有取得預售許可證的情況下就組織意向購房者提前選房是否涉嫌違規(guī)?對此問題，西著七里銷售中心一位負責人告訴記者，開發(fā)商并沒有收取購房者的資金，購房者的資金仍然在自己的銀行卡里，資金不會因為提前選房而被凍結，所以不算違規(guī)預售。
據(jù)了解，在重慶樓市下行及購房者觀望情緒濃厚因素影響下，開發(fā)商通過各種方式提前攬客的方式并不在少數(shù)。不過對于這一做法是否合規(guī)的疑問，重慶住建委相關負責人并未給出明確答復。
位于重慶兩江新區(qū)核心的中央公園板塊也傳出了房價松動的消息。近日，有房地產(chǎn)中介對外稱推出10套“集團特批內(nèi)部員工房源”，原價230萬元現(xiàn)只需180萬元，套內(nèi)單價14000元/平方米起。
在項目銷售中心，一位營銷負責人對“推出直降50萬元的內(nèi)部員工房源”的消息矢口否認，并表示降價消息是誤傳，目前價格穩(wěn)定在16000元/平方米左右。
大量二手房緊急掛牌套現(xiàn)
與今年上半年重慶二手房價格上漲、熱度炸裂不同，進入下半年以來，二手房市場似乎變成了一塊“燙手山芋”。
安居客數(shù)據(jù)顯示，重慶二手房掛牌均價從3月份的 10302元/平方米一路上漲至8月份的12966元/平方米后，便開始逐步下跌。截至12月初，掛牌均價已降至12156 元/平方米，相比8月份下降幅度達6.25%。
房價下行的背景也催生了眾多二手房業(yè)主急于賣房變現(xiàn)的行為。在走訪過程中，有房地產(chǎn)從業(yè)人士向記者表示，今年上半年購買二手房的人比較多，甚至有投資客一連購買同區(qū)域數(shù)套房源，但現(xiàn)在二手房的看房者在明顯減少，掛牌出售的二手房源數(shù)量則明顯增加。
近日，網(wǎng)上還流傳出重慶朝天門海客瀛洲樓盤內(nèi)，炒房團最后一批江景房清盤甩貨的消息，面積為140平方米至200平方米不等的大戶型，均價為每平方米1.4萬元左右。
據(jù)了解，海客瀛洲是重慶慶隆屋業(yè)發(fā)展有限公司于2006年發(fā)售的江景豪宅，均價7000元/平方米，頂樓最高價接近1萬元/平方米，彼時，重慶樓市均價為3000元/平方米。為了吸引眼球，開發(fā)商還曾冠名贊助當年一部名叫《好奇害死貓》的電影，片中，劉嘉玲曾有一句臺詞： “我住海客瀛洲”。
記者來到這座已經(jīng)經(jīng)受12年風雨的海客瀛洲，發(fā)現(xiàn)其外墻也隨著時間的流逝而逐漸斑駁，但地位仍是周圍居民眼中的“觀景豪宅”。
貝殼數(shù)據(jù)顯示，目前�？湾薰�32套在售房源。一位鏈家中介工作人員告訴記者，掛牌出讓的10套房源均為毛坯房，掛牌均價14227元/平方米，近90天僅成交1套房源，成交均價為12451 元/平方米，近30天房源也只帶看了2次。
對于近三成掛牌房源為毛坯出售的現(xiàn)象，上述鏈家中介人員表示，這大多是早前投資客買來坐等升值的房子，所以通常都沒有裝修，受近期二手房市場行情轉涼影響，盡管掛牌價格一再下調，但成交的數(shù)量還是不多。
事實上，毛坯房扎堆掛牌的現(xiàn)象在整個重慶市也頗為普遍。貝殼網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前重慶在售的二手房47309 套，其中毛坯房7395 套，占總房源的15.6%。
隨后，記者聯(lián)系重慶住建委相關負責人，試圖尋求其提供近期二手房市場的價格、成交量數(shù)據(jù)。不過，對方表示數(shù)據(jù)不方便對外公開。
二手房退潮的還有此前遭投資客熱炒的禮嘉等板塊。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月禮嘉房價進入快速上漲通道，7月二手房價格被炒至21545元/平方米的高點后，價格開始下滑，截至11月，二手房均價已回落到16822元/平方米。
記者在禮嘉板塊多個樓盤走訪了解到，目前片區(qū)新房開盤建面均價約13000元/平方米左右，部分二手房掛牌價格已上漲到16000元/平方米以上，隨著新盤推盤量加大，沒有價格優(yōu)勢的二手房銷售或將更加低迷。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，重慶毛坯房大批掛牌出售及二手房價格波動實際上體現(xiàn)了當前市場調整的導向，“總體上說，重慶市場降溫，也說明二手房買賣中資金是不到位的，購房者觀望情緒比較多�！�
房價飆漲后市場趨冷
時間回到2017年，重慶樓市還呈現(xiàn)出千人排隊搶房、茶水費橫行、全款優(yōu)先的火爆場面，房價也一路高歌猛進。
家住重慶渝北區(qū)的朱先生對此前重慶房價飆漲有著切身的感受。據(jù)其介紹，2014年在照母山附近買了一套小兩居，套內(nèi)面積63平方米，單價約8500元。2017年房價快速上漲一年后，2018年2月有購房者出價125萬元全款購買，而到了今年5月底房屋總價已漲到150萬元左右。
“重慶這一輪漲價可以分兩波，2017年上半年漲了100%，房價整體翻一番，下半年基本穩(wěn)住略漲。今年春節(jié)后，在之前基礎上漲幅至少30%�！敝煜壬硎�，個人總體感受是2017年元旦后到今年6月上漲了200%左右，也就是50萬元的房子漲價100萬元，變成了150萬元。
并不著急出手的朱先生選擇了出租。不過，讓他同樣感受頗深的是，最近重慶二手房市場已經(jīng)開始發(fā)生深刻變化，周邊二手房掛牌價下調和松動的跡象越發(fā)明顯。
有業(yè)內(nèi)人士表示，由于重慶近年來土地供應一直較大，供地面積經(jīng)常位居全國前列。充足的土地供應在保持房價總體穩(wěn)定的同時，也加大了樓市供應量和庫存，一旦成交下行或將對樓市產(chǎn)生沖擊。
今年4月11日，重慶市國土房管局對外公布的2018年住宅用地供應計劃顯示，今年重慶市計劃供應住宅用地29000畝，與2017年的36000畝同比下降19.4%。盡管今年住宅用地供應計劃和2017年相比明顯減少，但從目前情況來看，隨著土地市場降溫和流拍增多，重慶或很難完成年初定下的預期目標。
記者梳理重慶市規(guī)劃和自然資源局的土地出讓公告發(fā)現(xiàn)，截至今年12月初，重慶主城區(qū)共供應100宗土地，供應土地面積13103.02畝，成交84宗，成交土地面積為12304.96畝。
在重慶市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長周平向看來，今年的供應住宅用地同比去年的數(shù)據(jù)有所減少，但主城區(qū)沒有減少，主要是遠郊區(qū)縣的住宅供應減少了，而且這也是根據(jù)遠郊區(qū)縣的需求情況來決定的。
“重慶樓市之所以能夠大體上一直平穩(wěn)，在于其早年間確定的地票制度。”重慶大學城市管理與房地產(chǎn)學院院長任宏接受記者采訪時表示。
2008年，地票制度得以在重慶推廣，城市與農(nóng)村的土地結合讓城市發(fā)展所需的土地資源得到擴大。任宏表示，正是地票制度使得重慶樓市發(fā)展所需的土地資源幾乎是無窮大的，從而讓重慶房價看起來比較平穩(wěn)。