2018年12月27日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)掛出《集體建設(shè)用地區(qū)級(jí)統(tǒng)籌大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)YZ00-0803-2003、2004、2005A、2005B、2008地塊使用權(quán)出讓》等三則公告。公告顯示，本次出讓的三幅土地面積約20萬(wàn)平方米集體建設(shè)用地，指定用途是建共有產(chǎn)權(quán)房。
雖然此前上海、武漢也在積極試水集體建設(shè)用地入市，但已有的嘗試均為利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，以及用于商業(yè)、工業(yè)等，尚未有共有產(chǎn)權(quán)房的嘗試。北京市大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)試水集體建設(shè)用地建設(shè)住宅性質(zhì)的項(xiàng)目，在全國(guó)范圍內(nèi)尚屬首例。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員王業(yè)強(qiáng)就此對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析：“農(nóng)村集體土地改革試點(diǎn)已經(jīng)經(jīng)過(guò)3年多的時(shí)間，此次北京利用集體建設(shè)用地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房，從租賃住房到共有產(chǎn)權(quán)房，無(wú)疑是對(duì)農(nóng)村集體土地改革的一個(gè)很重要突破。說(shuō)明農(nóng)村土地改革在理論和法理上已經(jīng)取得突破性進(jìn)展。這對(duì)于有效利用集體土地，增加共有產(chǎn)權(quán)住房來(lái)源毫無(wú)疑問(wèn)是一個(gè)雙贏的政策�！�
土地新政北京再次“吃螃蟹”
隨著我國(guó)住房供給商業(yè)和保障“雙軌并行”的定調(diào)，以及近年來(lái)在保障軌的多元化探索，公租房、保障房、經(jīng)適房、共有產(chǎn)權(quán)住房等多類型保障性住房越來(lái)越多地進(jìn)入市場(chǎng)。
尤其是共有產(chǎn)權(quán)房，作為我國(guó)推進(jìn)住房供給側(cè)改革、完善住房供應(yīng)體系方面最重要的政策性住房創(chuàng)新模式，近兩年受到的關(guān)注也越來(lái)越多。
在剛剛過(guò)去的2018年12月底召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也對(duì)2019年全國(guó)的住房建設(shè)工作作出了“因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房”的部署。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有北京、上海、廣東、福州、淮安等全國(guó)多個(gè)省、市探索并入市了共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目。
以北京為例，2014年4月，住建部發(fā)文要求北京、上海等六個(gè)城市為共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市，2018年，北京的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目大量入市。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至去年12月28日，北京入市的共有產(chǎn)權(quán)房多達(dá)29個(gè)項(xiàng)目，提供房源32446套。
但與共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目建設(shè)加碼相對(duì)的，卻是土地供給來(lái)源的相對(duì)單一。目前大多數(shù)城市的共有產(chǎn)權(quán)住房供給來(lái)源仍以城市建設(shè)用地招拍掛出讓為主。
此前，北京也從2017年開(kāi)始探索利用企業(yè)自有用地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房。比如在近期北京規(guī)劃和自然資源委員會(huì)掛出的出讓地塊中，也有景山、門頭溝等區(qū)域的三塊企業(yè)自有用地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房的地塊。
本次北京大興區(qū)相關(guān)出讓公告顯示，三幅地塊減去了土地征收環(huán)節(jié)，由北京興福集地資產(chǎn)管理有限公司作為土地出讓方直接出讓，地塊性質(zhì)為綠隔產(chǎn)業(yè)用地，項(xiàng)目以“三通一平”的方式進(jìn)行招拍掛出讓，要求全部建設(shè)“共有產(chǎn)權(quán)住房”，銷售均價(jià)2.9萬(wàn)元每平方米（含裝修）。
距離項(xiàng)目地塊最近的是動(dòng)遷房瀛海家園和園，根據(jù)安居客信息，售價(jià)均價(jià)為3.6萬(wàn)元每平米，而再遠(yuǎn)一點(diǎn)的商品房項(xiàng)目首開(kāi)龍湖天瑯，2017年12月取得預(yù)售均價(jià)為7.71萬(wàn)-8.05萬(wàn)元每平米。此次擬建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)住房在房?jī)r(jià)方面有明顯讓利。
北京規(guī)自委大興分局曾對(duì)媒體介紹，本次三幅土地出讓金歸村集體所有，在使用權(quán)出讓的70年時(shí)間內(nèi)，村集體獲得土地出讓金一次性收益，不再參與項(xiàng)目其他事宜，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)等權(quán)利歸屬競(jìng)得人，共有產(chǎn)權(quán)住房建成后的運(yùn)營(yíng)由大興區(qū)政府專門代持機(jī)構(gòu)持有。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，集體建設(shè)用地入市在全國(guó)已有多地進(jìn)行嘗試，但整體來(lái)說(shuō)，數(shù)量不多，而且全部都是非住宅類經(jīng)營(yíng)性用地，此次北京首次嘗試集體用地建設(shè)住宅性質(zhì)的共有產(chǎn)權(quán)住房這個(gè)政策，一旦全國(guó)試點(diǎn)將會(huì)帶來(lái)大量的土地供應(yīng)，即使只建設(shè)保障房，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也會(huì)帶來(lái)非常大的影響。
2018年5月，自然資源部發(fā)布的《2017年中國(guó)土地礦產(chǎn)海洋資源統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，全國(guó)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地存量規(guī)模大約在5000萬(wàn)畝以上�？梢�(jiàn)，集體用地存量還是相當(dāng)可觀。
而大興的嘗試已經(jīng)引起其他地區(qū)的關(guān)注。廣東省住房政策研究中心副主任陳洋對(duì)時(shí)代周報(bào)記者稱：“廣東省推動(dòng)共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)的政策文件經(jīng)過(guò)了此前的征求意見(jiàn)與各方溝通，目前仍在溝通完善中，尚未正式對(duì)外發(fā)布。總體而言，廣東省的共有產(chǎn)權(quán)住房政策傾向于招拍掛形式供地。北京在集體用地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房也引起了我們的關(guān)注，但這方面依然遵循因城施策的選擇，有條件的城市可以采取多種形式供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房，省級(jí)層面在這方面并不直接對(duì)城市做具體要求。”
盤活集體用地穩(wěn)定市場(chǎng)
大興區(qū)，位于北京南五環(huán)，與河北接壤，占地面積1031平方千米，也號(hào)稱是“距離北京市區(qū)最近的郊區(qū)”。從我國(guó)土地改革開(kāi)始以來(lái)，都是改革試點(diǎn)的重點(diǎn)區(qū)域。
2015年，第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十三次會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》，決定在大興等全國(guó)33個(gè)縣（市、區(qū)）進(jìn)行土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法的試點(diǎn)。
隨后，在這些區(qū)域，農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作正式展開(kāi)。
而北京大興作為集體土地入市的重要試點(diǎn)區(qū)域，試點(diǎn)工作也從產(chǎn)業(yè)、商辦、租賃住房，到如今的共有產(chǎn)權(quán)住房，持續(xù)不斷深化。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，2015年2月，北京大興等全國(guó)33個(gè)縣（市、區(qū)）被國(guó)家列入集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的試點(diǎn)地區(qū)， 2016年1月北京首例通過(guò)招拍掛形式出讓的用于建設(shè)租賃住房的集體建設(shè)用地“2號(hào)地小B地塊”也是出自大興區(qū)。
在這33個(gè)縣（市、區(qū)）的改革試點(diǎn)也取得了不錯(cuò)的成績(jī)，在盤活集體建設(shè)用地、增加城市土地供應(yīng)，以及為村民、村集體和政府創(chuàng)收方面，收到了預(yù)期的效果。
此前集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)，需先由國(guó)家完成征收，而村集體只獲得拆遷、征地補(bǔ)償?shù)仁找妗６诟母锖�，減去這一環(huán)節(jié)，由集體作為土地出讓方直接進(jìn)行出讓，則可獲得土地出讓收益。此外，村集體是相關(guān)公司的股東，可以間接獲得收益。
國(guó)務(wù)院報(bào)告顯示，截至2018年12月23日，全國(guó)33個(gè)試點(diǎn)地區(qū)按照新辦法累計(jì)征地18萬(wàn)畝，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市面積9萬(wàn)余畝，獲得土地出讓金257億元，政府收取調(diào)節(jié)金為28.6億元。
王業(yè)強(qiáng)表示：“北京嘗試集體土地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房，進(jìn)一步擴(kuò)大了集體土地的權(quán)限和使用范圍，是集體土地屬性的進(jìn)一步回歸。北京的嘗試，是一個(gè)重要的具體措施，代表著未來(lái)農(nóng)村集體土地改革的發(fā)展方向，必然對(duì)全國(guó)市場(chǎng)產(chǎn)生引領(lǐng)和示范效應(yīng)，將會(huì)有更多地區(qū)沿著這個(gè)思路進(jìn)一步嘗試推進(jìn)農(nóng)村集體土地改革�！�
與此同時(shí)，“共有產(chǎn)權(quán)住房也會(huì)因?yàn)榧w土地的進(jìn)入，增加市場(chǎng)供應(yīng)，有利于保障貫徹落實(shí)‘房住不炒’的定位，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)運(yùn)行�！蓖鯓I(yè)強(qiáng)指出。