經(jīng)過2018年密集的政策調控，在限購、限價、限貸、限商、限售等多重限制下，房地產(chǎn)市場從之前的高溫逐漸退燒，并步入理性發(fā)展軌道。業(yè)內人士預判，今年房地產(chǎn)調控以穩(wěn)為主，政策上不會大起大落，當以微調為主，同時落實城市主體責任，預示樓市調控靈活性增強。
“穩(wěn)”將成為房地產(chǎn)市場主基調
2019年政府工作報告中對房地產(chǎn)市場作了新的定調：更好地解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
業(yè)內普遍認為，這表明一方面中央把住房保障擺在更加重要的位置，另一方面也表明市場與保障兩者分開的思路。在市場方面，繼續(xù)強調平穩(wěn)健康發(fā)展，2019年“穩(wěn)”將成為房地產(chǎn)市場的主基調。
此前全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議提出穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預期。在業(yè)內人士看來，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定是雙向調節(jié)。
“政策總基調沒有變，依然是‘穩(wěn)’�！北本┐髮W房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認為，落實“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”要求，今年各地定位房地產(chǎn)市場不會離開這個主基調。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的核心，就是要防止房價暴漲暴跌，“房住不炒”的定位沒有變。
今年以來，包括上海、河南、福建等多地調控也以穩(wěn)為主，確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展被提到前所未有的高度。
不僅是調控政策，與樓市密切相關的信貸政策，也將在今年保持“求穩(wěn)”態(tài)勢。政府工作報告提出，要引導金融機構擴大信貸投放、降低貸款成本，精準有效支持實體經(jīng)濟，不能讓資金空轉或脫實向虛。加大對中小銀行定向降準力度，釋放的資金全部用于民營和小微企業(yè)貸款。
業(yè)內人士認為，這對金融支持小微企業(yè)的導向十分明確，結合此前2月底央行表態(tài)“繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風險，審慎發(fā)放開發(fā)貸款和個人按揭貸款”，房地產(chǎn)金融管控將會依然嚴格。
一二線城市有望率先筑底放量
近期，一些地方樓市成交活躍度提高、個別項目房價上調。
一線城市方面，北京二手房市場出現(xiàn)新一輪成交高峰。根據(jù)多家機構發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月北京樓市二手房網(wǎng)簽住宅16051套，創(chuàng)下了近10個月以來的簽約新紀錄。上海樓市也迎來一波“回暖”行情。多個樓盤現(xiàn)場都有不少看房人或洽談，或簽約。房屋中介的生意同樣不錯，前來咨詢者絡繹不絕。深圳某高端樓盤開盤，因操作人數(shù)眾多，看房預約軟件失靈。
從其他城市來看，燕郊樓市再度活躍；杭州再現(xiàn)萬人搖號，中簽率僅為1.5%；無錫、南京、蚌埠等地也相繼傳出在售樓盤漲價的消息。
從克而瑞研究中心發(fā)布的報告看，3月份房地產(chǎn)市場整體銷售表現(xiàn)較前兩月明顯好轉。TOP100房企單月的整體銷售規(guī)模同比增長，單月環(huán)比增速也遠高于去年同期。
易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示，2月下旬開始的市場回穩(wěn)乃至于之后的回暖、回升是受行業(yè)資金鏈相對寬松，政策松動預期，股市整體表現(xiàn)尚佳，以及房地產(chǎn)投資快速增長等多方面原因影響。
對于二季度的市場表現(xiàn)預期，丁祖昱認為還會有所波動。同時，他認為目前市場分化情況比較嚴重。對于城市之間而言，一二線城市和三四線城市本身的差異較大，一二線城市表現(xiàn)更穩(wěn)定一些，而三四線城市相對有壓力。另一方面，城市內部也存在著分化�！熬湍壳暗那闆r來看，從房地產(chǎn)行業(yè)的銷售總量上來看沒有必要悲觀。即使在行業(yè)整體成交面積有所下降的情況下，2019年維持15萬億的市場容量我認為還是大概率事件�！倍∽骊耪f。
事實上，從全國來看，整體仍處于降溫通道�！按汗�(jié)后，個別城市的確存在個別項目漲價，千人看房、土拍升溫等跡象，但我們認為基于前期需求、購買力透支而造成的需求疲軟問題仍將持續(xù)一段時間，難改總體市場下行調整的大趨勢，三四線城市也將面臨更大的調整壓力�！笨硕鹧芯恐行膱蟾嬷赋觥�
成交量方面，受春節(jié)假期影響，樓市整體成交大幅下滑�？硕鹧芯恐行臄�(shù)據(jù)顯示，2月，全國29個重點城市整體成交960萬平方米，環(huán)比銳減53%，相比2018年同期降幅達28%。
保利發(fā)展戰(zhàn)略研究院和保利投顧研究院日前聯(lián)合發(fā)布的《白皮書》認為，2018年四季度，全國性的市場運行周期拐點已確立。預計2019年將是樓市“調整年”，但局部窗口顯現(xiàn)，下半年先行一二線城市有望率先筑底放量。目前房價和購買力錯配，三四線城市購買力透支下帶來更長的尋底期。
多位研究人士認為，隨著一些政策釋放利好。資金將從三四線城市向一二線城市回流，預計全年市場將延續(xù)調整，先行一二線城市將有望率先筑底。
政策微調成趨勢
今年政府工作報告強調，落實城市主體責任，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，這意味著，“一城一策”的調控將繼續(xù)，樓市調控靈活性增強。從目前各個地方政府的做法看，結合自身城市特點，有條件有策略放松調控的同時，兼顧人才引進和城市活力營造，正在成為新的趨勢。
如福建省提出，落實城市主體責任，編制實施住房發(fā)展規(guī)劃，福州、廈門編制“一城一策”實施方案；河南省明確堅持因地制宜、綜合施策，實行“一城一策”。另外，杭州、寧波、成都、長沙等地還明確將開展房地產(chǎn)市場調控“一城一策”試點。
據(jù)相關研究機構統(tǒng)計，當前全國近20個城市對樓市調控進行了微調，“因城施策、一城一策”的特點更明顯。從今年1月開始，�？�、廣州、西安、大連、常州等城市陸續(xù)發(fā)布了人才引進政策。業(yè)內人士分析認為，這些城市針對人才引進的新政策，對當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場將產(chǎn)生短期的利好作用。
“調控全面退出的可能性較小，‘房住不炒’和‘因城施策’兩個原則不會改變，同時，住房租賃市場局面的打開客觀上也要求房價穩(wěn)定�！苯煌ㄣy行金融研究中心資深研究員夏丹表示，“不過，結合當前宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場形勢，2019年房地產(chǎn)政策可能出現(xiàn)適度的結構性調整，二季度前后政策可能適度放松�！�
多位業(yè)內人士認為，房地產(chǎn)政策存在適度調整的現(xiàn)實需求。從內部看，要加大對住房剛需的支持，減小對改善性需求的誤傷，特別是小戶型向大戶型置換的需求；從外部看，我國經(jīng)濟新舊動能轉換仍需時間。預計將繼續(xù)支持正常的首次置業(yè)和改善需求，支持跨城市流動人口的住房置換，并對二套、多套住房以及投資投機性需求依然保持高壓態(tài)勢。