市場(chǎng)打探 趨勢(shì)透析

3月份成交出爐，珠海樓市數(shù)據(jù)面顯示良好。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，珠海3月份共成交新建商品房4718套，其中新建住宅成交3649套，商業(yè)用房成交160套，辦公面積成交153套，成交量環(huán)比數(shù)據(jù)全線(xiàn)上漲，上漲幅度均超過(guò)100%以上。

其中，斗門(mén)的住宅成交非常吸睛，排名前20位的成交項(xiàng)目基本是斗門(mén)項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)分析稱(chēng)，受斗門(mén)目前人才政策等影響，加上區(qū)內(nèi)供貨項(xiàng)目充足，目前斗門(mén)市場(chǎng)成交向好，成為珠海樓市最大的亮色。

全市數(shù)據(jù)

成交4718套，環(huán)比上漲167%

根據(jù)合富研究院(珠海)統(tǒng)計(jì)的珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)顯示，珠海3月份共成交新建商品房4718套，比2月份的1766套上漲167%；總成交面積約為42 .25萬(wàn)平方米，比2月份的14 .96萬(wàn)平方米上漲182%。

全市均價(jià)同比下降25%

價(jià)格方面，3月份珠海全市新建商品房的均價(jià)約19557 .13元/平方米，受到商業(yè)及辦公類(lèi)別的成交價(jià)調(diào)低影響，與2月份的19802.5元/平方米基本持平，同比去年3月份的26168.59元/平方米下降25%。

分區(qū)成交中，西區(qū)依舊成交最高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年3月西區(qū)一共成交29 .97萬(wàn)平方米新建商品房，比2月的10 .74萬(wàn)平方米上漲179%，同比去年同期的3 .74萬(wàn)平方米暴漲超過(guò)7倍，一掃去年成交陰霾。不過(guò)成交價(jià)格卻出現(xiàn)下降，3月份的西區(qū)商品房成交價(jià)為14278 .66元/平方米，環(huán)比下降4%，同比也下降16%。

分析指出，斗門(mén)雖然部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格上調(diào)，但由于成交基數(shù)太大，加上金灣目前成交縮窄，拖累了西區(qū)的總體樓價(jià)。

中心區(qū)成交同比漲272%

此外，主城中心區(qū)新建商品房總成交面積為3.94萬(wàn)平方米，比2月的0 .88萬(wàn)平方米大漲348%，同比也上漲272%，該區(qū)成交占總成交約9%。

主城中心區(qū)的成交均價(jià)為34212元/平方米，比2月的33065 .08元/平方米上漲3%，同比去年3月的31733 .78元/平方米上漲8%，市場(chǎng)表現(xiàn)總體小幅量?jī)r(jià)齊升；主城新區(qū)新建商品房成交約6 .43萬(wàn)平方米，比2月的2 .62萬(wàn)平方米上漲146%，同比則大漲394%，占總成交15%。該區(qū)成交均價(jià)為27395元/平方米，環(huán)比下跌4%，同比也下跌5%，市場(chǎng)總體小幅度量升價(jià)跌。

橫琴新區(qū)表現(xiàn)也較為積極，商品房總成交面積約1 .89萬(wàn)平方米，環(huán)比2月上漲163%，同比大漲則近一倍，占總成交4%；成交均價(jià)45954元/平方米，環(huán)比上漲3%，但同比去年同期則下降12%。

3月份新增商品房64萬(wàn)平方米

供應(yīng)方面，珠海3月份共提供64萬(wàn)平方米的新增商品房，其中住宅占比依舊高企，占比近8成。

分區(qū)方面，3月份西區(qū)商品房市場(chǎng)供應(yīng)最多，約28 .32萬(wàn)平方米，環(huán)比與同比均有所上升，占總供應(yīng)44%；主城新區(qū)供應(yīng)量次之，商品房市場(chǎng)供應(yīng)約14 .98萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)23%；橫琴新區(qū)商品房市場(chǎng)新增供應(yīng)約11 .99萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)19%；主城中心區(qū)商品房市場(chǎng)新增供應(yīng)約8 .64萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)14%。

基本上供應(yīng)量有所好轉(zhuǎn)，也與開(kāi)發(fā)商積極推貨、新項(xiàng)目上市有關(guān)。

亮點(diǎn)

住宅：斗門(mén)成交一馬當(dāng)先，支撐全市半邊天

如果說(shuō)3月成交回暖靠住宅，那么住宅成交領(lǐng)域中斗門(mén)可謂一馬當(dāng)先。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，3月份珠海新建住宅總成交面積為38.4萬(wàn)平方米，其中斗門(mén)一個(gè)區(qū)域成交就達(dá)到24.04萬(wàn)平方米，占全市住宅成交超過(guò)6成，可謂漲幅驚人。

今年3月珠海新建住宅市場(chǎng)表現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升。新建住宅市場(chǎng)成交占全市總成交91%，成為絕對(duì)成交主力，月度成交面積環(huán)比上漲184%，同比更是上漲207%。全市住宅成交均價(jià)為22303元/平方米，環(huán)比上漲3%，同比只上漲1%，基本總體價(jià)格保持穩(wěn)定。

分區(qū)成交方面，多個(gè)區(qū)域成交量總體上揚(yáng)，但價(jià)格走勢(shì)則各有分化。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，斗門(mén)成交成為絕對(duì)主力，3月份共網(wǎng)簽24 .04萬(wàn)平方米的新建住宅，比2月的7 .53萬(wàn)平方米上漲超過(guò)2倍，同比去年同期的3 .14萬(wàn)平方米則暴漲666%，可謂成功逆襲。

但價(jià)格方面則出現(xiàn)小幅下 降 ，3月 份 成 交 均 價(jià) 為13373元/平方米，環(huán)比下降4%，同比也下降8%，這也證明近期雖然有斗門(mén)項(xiàng)目小范圍漲價(jià)，但更多項(xiàng)目還是維持原價(jià)甚至推出局部?jī)?yōu)惠。

此外，雖然各板塊受2月成交基數(shù)低的影響總體成交量呈現(xiàn)不等漲幅，但價(jià)格方面的分化則較為明顯，除了斗門(mén)出現(xiàn)小幅價(jià)格下降外，部分區(qū)域也出現(xiàn)同樣的情況。其中，吉大跌幅最為明顯。統(tǒng)計(jì)顯示，3月份該區(qū)新建住宅網(wǎng)簽平均價(jià)為37715元/平方米，但對(duì)比2月份的46853元/平方米下降2成，同比也下降超過(guò)2成。其余區(qū)域下跌幅度較小，新香洲、南灣、唐家、橫琴和高欄港都有不同程度的小幅下降，具體環(huán)比降幅在1%- 4%之間，而老香洲、前山、拱北和金灣是價(jià)格環(huán)比小幅上漲的代表。

在項(xiàng)目成交方面，斗門(mén)的住宅成交非常吸睛，排名前20位的成交項(xiàng)目中基本是斗門(mén)項(xiàng)目，斗門(mén)時(shí)代傾城雙生花以500套簽約量領(lǐng)跑全市，單盤(pán)銷(xiāo)售排名前十項(xiàng)目主要集中在西區(qū)，其中斗門(mén)8個(gè)，金灣和老香洲各1個(gè)，6個(gè)項(xiàng)目成交套數(shù)過(guò)百。

目前，珠海新建住宅市場(chǎng)供應(yīng)約49萬(wàn)平方米，占全市總 供 應(yīng)7 8 %，環(huán) 比 上 漲263%。雖然供應(yīng)量上漲，但由于成交量放大，庫(kù)存去化周期有所縮短。截至2019年3月末，珠海新建住宅存量約287萬(wàn)平方米，近半年月均成交約30萬(wàn)平方米，整體去化周期約10個(gè)月；預(yù)計(jì)未來(lái)半年預(yù)測(cè)新增供應(yīng)量約177萬(wàn)平方米，西區(qū)仍為供應(yīng)主要區(qū)域，其中斗門(mén)供應(yīng)貨量占新增供應(yīng)的29%。

商業(yè)公寓：冷極反彈，但庫(kù)存仍高企

此前，珠海商用物業(yè)被多番整治，其中商業(yè)公寓是“重災(zāi)區(qū)”，受此影響珠海此類(lèi)商用物業(yè)成交大幅下滑。不過(guò)，今年3月份成交情況終于有所好轉(zhuǎn)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，3月商業(yè)公寓市場(chǎng)新增供應(yīng)約13萬(wàn)平方米，占全市總供應(yīng)20%；其中總成交面積約3萬(wàn)平方米，占全市總成交7 %，環(huán)比上漲183%，但同比依舊大幅下滑，無(wú)法回到正常水平；成交均價(jià)為27677元/平方米，環(huán)比基本持平。目前珠海商業(yè)公寓市場(chǎng)表現(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)。

在新增供應(yīng)里，橫琴和保稅區(qū)是集中供應(yīng)區(qū)域，成交以保 稅 區(qū) 為 主 力 ，成 交 占 比57%；各板塊成交價(jià)格基本保持平穩(wěn)。目前，保稅區(qū)泰禾中央廣場(chǎng)以42套簽約量領(lǐng)跑全市，單盤(pán)銷(xiāo)售排名前十項(xiàng)目中保稅區(qū)6個(gè)，橫琴新區(qū)2個(gè)，拱北、前山各1個(gè)。

銷(xiāo)量上升，不代表庫(kù)存量就能樂(lè)觀。截至2019年3月末，珠海商業(yè)公寓市場(chǎng)存量約104萬(wàn)平方米，近半年月均成交僅4萬(wàn)平方米左右，導(dǎo)致整體去化周期高達(dá)30個(gè)月，同時(shí)未來(lái)半年新增供應(yīng)量約90萬(wàn)平方米，集中在橫琴、南灣和拱北區(qū)域，這都為該類(lèi)物業(yè)未來(lái)的庫(kù)存量和銷(xiāo)售蒙上競(jìng)爭(zhēng)陰影。