明后兩天，有關(guān)一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售和房?jī)r(jià)的官方數(shù)據(jù)將陸續(xù)發(fā)布，屆時(shí)，樓市是否再現(xiàn)小陽(yáng)春將得到驗(yàn)證。而市場(chǎng)變化會(huì)否引發(fā)政策變化，也令外界期待。
16日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局將發(fā)布“70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格月度報(bào)告”，17日上午，將發(fā)布“房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況月度報(bào)告”。
從今年前兩個(gè)月的情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售彼時(shí)還處于下降通道。今年1-2月份，全國(guó)商品房銷售面積14102萬平方米，同比下降3.6%。而2018年全年為增長(zhǎng)1.3%。
銷售回暖房?jī)r(jià)是否反彈？
前兩個(gè)月的樓市走勢(shì)與春節(jié)因素略有關(guān)系。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)、新聞發(fā)言人毛盛勇3月14日表示，1-2月份商品房銷售面積略有下降，下降3.6%，很大程度上是有兩個(gè)原因，一個(gè)原因是春節(jié)因素的影響。今年春節(jié)因素影響大部分集中在2月份，對(duì)人們的購(gòu)房行為帶來了一定影響。第二個(gè)原因是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新的發(fā)展階段。按照中央關(guān)于房地產(chǎn)“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，同時(shí)，加快長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，廣大老百姓和投資者更加清醒地、更加理性地對(duì)待購(gòu)房行為。
從一些民間統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，進(jìn)入3月份后，一些熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)較為明顯。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，整體看3月份全國(guó)樓市并未出現(xiàn)大幅度變動(dòng)，但不同區(qū)域市場(chǎng)出現(xiàn)不同變化。
其中，一線城市出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，北京商品房住宅成交31.1萬平方米，環(huán)比上漲108%；上海新建商品住宅成交面積63.2萬平方米，環(huán)比增加106.5%；廣州成交90.2萬平方米，環(huán)比上漲177%；深圳成交29.52萬平方米，環(huán)比上漲139%。
而二線代表城市成交環(huán)比上升82%，其中大連、南京升幅較大；而三線城市平均則同比下調(diào)了14%。
58同城、安居客12日發(fā)布《2019年一季度樓市總結(jié)報(bào)告》顯示，2019年一季度，一線城市商品住宅成交量同比上漲約三成，北京成交面積同比上漲超1倍。多個(gè)熱點(diǎn)城市持續(xù)加碼人才政策，推升了西安、重慶、武漢、成都等新一線城市的找房熱度。
在業(yè)界看來，一二線城市成交回暖的原因，主要是調(diào)控政策趨于穩(wěn)定，加之信貸環(huán)境改善。
第一太平戴維斯華北區(qū)董事長(zhǎng)麥安東表示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與房地產(chǎn)調(diào)控政策及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境息息相關(guān)。2019年調(diào)控政策整體目標(biāo)以“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”為主，并沒有像前兩年那樣層層加碼，再加上金融及信貸環(huán)境，一季度北京樓市呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。
銷售數(shù)據(jù)的回暖，是否會(huì)進(jìn)一步傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)上？這可能是外界更為關(guān)注的信息。
“成交量的提升并未很快傳導(dǎo)至房?jī)r(jià)的波動(dòng)，目前北京市場(chǎng)上一手住宅銷售的主體仍以限價(jià)房及共有產(chǎn)權(quán)房為主，其價(jià)格已經(jīng)封頂，難以實(shí)現(xiàn)反彈。 ”第一太平戴維斯華北區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人李想稱。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波也表示，從基本面來看，一季度部分城市成交回暖，尤其是一線樓市二手房成交量的上漲更是帶動(dòng)了市場(chǎng)熱度的提升。但2019年全國(guó)不會(huì)出現(xiàn)成交量?jī)r(jià)大漲格局，換言之整體市場(chǎng)并不具備“大陽(yáng)春”的基礎(chǔ)。
“首先，政策面上不允許，從國(guó)家2019年樓市調(diào)控的目標(biāo)來看要保持‘三穩(wěn)’，因此樓市小幅的上下波動(dòng)屬于正常的穩(wěn)定范疇，但交易熱度大幅上升，尤其是房?jī)r(jià)快速上升一定會(huì)被控制。”張波說。
個(gè)別城市調(diào)控再度加碼
從近年來走勢(shì)看，房地產(chǎn)調(diào)控政策的松緊調(diào)節(jié)對(duì)樓市銷售走勢(shì)影響頗大。今年以來，地方房地產(chǎn)調(diào)控政策尺度不一，更多政策調(diào)整正在落實(shí)中央“一城一策”的要求，但總體上還是以“房住不炒”為根本基調(diào)。
對(duì)于2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，李想表示，可以預(yù)見，中央將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，在短期內(nèi)政策不存在放開的可能性，但會(huì)給予地方更多的政策主導(dǎo)權(quán)。同時(shí)在金融、貨幣及信貸層面，2019年較去年將會(huì)有所調(diào)整。
近日印發(fā)的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》，有輿論認(rèn)為超大城市落戶有所松動(dòng)，將引起人口分布的集聚，甚至?xí)|發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。
對(duì)此，人民日?qǐng)?bào)12日刊發(fā)《寫好新型城鎮(zhèn)化建設(shè)大文章（評(píng)論員觀察）》文章稱，不管戶籍制度怎么改、城鎮(zhèn)化如何推，“房子是用來住的，不是用來炒的”這個(gè)定位不能動(dòng)搖，要始終將其作為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的總體要求。
“無論是積分落戶的超大特大城市，還是69個(gè)放開落戶限制的大城市，分解落實(shí)城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)任務(wù)時(shí)，都要把防止房?jī)r(jià)大起大落作為前提條件，堅(jiān)決避免投資投機(jī)者借機(jī)鉆空子，同時(shí)不斷精細(xì)化限購(gòu)、限售、限價(jià)政策，滿足剛性和改善型需求�！鄙鲜鑫恼路Q。
樓市回暖也引發(fā)了一些房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的亂象，諸如“哄抬房?jī)r(jià)”、“價(jià)外加價(jià)”、“捂盤惜售”等。
4月10日，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局就進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為發(fā)布緊急通知指出，將加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，依法嚴(yán)肅查處哄抬房?jī)r(jià)、價(jià)外加價(jià)、捂盤惜售、虛假宣傳和強(qiáng)制搭售等違法違規(guī)行為。
中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉認(rèn)為，從2018年11月開始，全國(guó)各地收緊樓市調(diào)控政策的明顯減少，但最近在樓市波動(dòng)下，市場(chǎng)炒作氛圍再啟，部分城市再次發(fā)布調(diào)控政策。此外，樓市最近出現(xiàn)小陽(yáng)春，市場(chǎng)各種謠言明顯出現(xiàn)，如傳聞一些城市松綁限購(gòu)限價(jià)等，對(duì)此，相應(yīng)城市及時(shí)進(jìn)行了辟謠。