最近的東莞樓市有些“精分”！一方面是土地市場有所升溫，多宗地塊被提前封頂鎖定；另一方面卻是高價地項目降價虧本出售，最高降價竟達6700元/平方米；同時，成交市場的分化日益明顯，低價樓盤銷售較好，高價樓盤遭到市場冷遇。

業(yè)內(nèi)人士預測，隨著市場成交持續(xù)分化，東莞高價項目下調(diào)價格現(xiàn)象將進一步顯現(xiàn)。

有高價地項目降價虧本出售

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，原來的高價地項目頻頻下調(diào)備案價格，甚至虧本出售。上周，東莞多個項目進行價格備案調(diào)整，價格調(diào)整樓盤位于寮步、黃江、沙田、鳳崗等鎮(zhèn)街。其中最為引人矚目的是兩個高價地項目備案價格下調(diào)，調(diào)整幅度約為10%~20%，下調(diào)價格高達3000~6718.97元/平方米。

昨天上午，記者由東莞市發(fā)改局官網(wǎng)看到，位于鳳崗的高價地中海云麓花園出現(xiàn)價格備案調(diào)整，例如該樓盤的5號住宅樓就約有20套住宅價格下調(diào)，調(diào)整后20套住宅價格較2018年12月時該樓盤同一套住宅的備案價格降低約三四千元/平方米，調(diào)整后價格下降約一成左右。據(jù)悉，該項目地塊于2017年1月被中海地產(chǎn)以29.23億元拍下，可售樓面地價約2.66萬元/平方米，屬于高價地項目。經(jīng)過調(diào)整后，該樓盤住宅洋房的銷售價格約為3.2萬~3.5萬元/平方米之間。

另外一個高價地項目、位于黃江鎮(zhèn)的融創(chuàng)公園首府（備案名晨熙花園）下調(diào)價格更高，價格下調(diào)幅度更大，套數(shù)也更多。根據(jù)東莞市發(fā)改局官方網(wǎng)站顯示，該樓盤8號住宅樓一共有135套住宅洋房進行價格備案調(diào)整，從2018年11月份首次備案時的3.2萬元/平方米均價調(diào)整至25281.03元/平方米，下調(diào)約6718.97元/平方米，下調(diào)幅度約20.1%。記者了解到，該樓盤地塊為融創(chuàng)地產(chǎn)于2016年拍下的黃江高價地，該地塊實際可售樓面地價為20422元/平方米，按照樓面地價進行預估住宅售價，顯然調(diào)整后的價格已經(jīng)屬于虧本出售。

此外，從東莞發(fā)改局發(fā)布的住宅銷售價格情況來看，近半年黃江的洋房網(wǎng)簽均價為18893.02元/平方米，別墅網(wǎng)簽均價為24686.31元/平方米，即使該項目虧本出售，洋房定價仍然較高，在市場上優(yōu)勢并不明顯。

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5月土地市場有所升溫

昨天上午，編號為2019WG014號位于中堂豆豉洲的商住地塊被佳兆業(yè)地產(chǎn)以總價10.37億元+自持面積10%+自持5年拍下，樓面地價約10890元/平方米，該地塊引來3家房企7輪競爭。早在5月17日，同樣位于中堂的編號為2019WG013號商住商服地塊被東莞市豐凱房地產(chǎn)投資有限公司（實為時代地產(chǎn)）以61800 萬元拍下，樓面地價約為9175.65元/平方米。值得注意的是，此前業(yè)內(nèi)人士普遍不看好中堂兩宗商住地，預測兩宗中堂商住地以底價成交。顯然，5月土地市場火熱，引來多家房企入局搶地，市場變得有所升溫。

截至昨天，5月東莞已經(jīng)有6宗商住商服用地成功出讓，一宗被終止，其中萬江、南城、沙田3宗商住商服用地被提前鎖定，封頂出讓。

記者由東莞市公共資源交易網(wǎng)站了解到，繼萬江商住商服用地被保利地產(chǎn)提前封頂鎖定拍下后，石排商業(yè)用地被東莞農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司提前出價，在無人競價的情況下以底價成交；隨后曾經(jīng)于去年流拍的南城“巨無霸”商住商服用地，在下降5億元起拍價“二次出讓”的情況下，被深圳灣1號開發(fā)商鵬瑞集團提前封頂鎖定，最終以23.6億元總價、商業(yè)用房自持面積100%和自持年限40年拍下。

業(yè)內(nèi)人士透露，該地塊未來將建成配置有超大平層豪宅洋房的城市綜合體項目。

上周，被提前鎖定的還有沙田商住商服用地，該地塊競拍方式為限價+競自持商業(yè)面積+配建10%的安居房和1490平方米的托兒所幼兒園，共引來6家房企提前競價，最終融創(chuàng)地產(chǎn)以10.23億元+100%自持商業(yè)面積40年提前封頂鎖定該地塊。

低價房是成交主力

業(yè)內(nèi)人士認為，高價地項目下調(diào)價格，與當下東莞樓市顯現(xiàn)出的疲軟有很大關(guān)系。盡管5月份預計將有24個樓盤推出3000多套住宅，但是截至目前，仍有不少樓盤保持觀望，遲遲未見入市。而更多的業(yè)內(nèi)人士則反映，5月雖然是傳統(tǒng)樓市旺季，但是市場卻顯現(xiàn)出疲軟，購房者入市動力不足，成交量并不樂觀。這讓許多一線銷售人員感覺到很是焦慮。

“五一”過后，樓市人氣較3月、4月份出現(xiàn)明顯下滑，成交更是分化嚴重�！耙恍﹥r格低的樓盤成交會比較好，價格高的樓盤成交則很差。”一名一線銷售人員告訴記者。記者了解到，位于塘廈的城建御城開盤定價約1.7萬元/平方米起，較區(qū)域市場價格低了四五千元/平方米，這也使得該樓盤認購效果非常好，去化率高。一名業(yè)內(nèi)人士介紹，目前價格低洼的樓盤銷售效果都很不錯，如果價格較區(qū)域價格低很多，甚至會出現(xiàn)搶購的現(xiàn)象。而與此相反的是，更多的房企對市場預期仍高，樓盤定價高，成交十分冷淡。記者了解到，一些豪宅盤原本對市場信心十足，前期宣傳推廣也十分給力，但是定價高企，在推出后銷售效果不好，不得不放下身段通過二三級市場來推廣拉動成交�！岸▋r高了，購房者不愿意入市，開發(fā)商的日子不好過！”一名業(yè)內(nèi)人士感慨道。

據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心不完全監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從近期東莞開盤情況來看，個別臨深項目去化效果好，主要原因是定價合理，屬于未來的TOD項目，交通便利，周邊配套設(shè)施較為完善，且可以延遲簽約，深圳購房者接受度高。

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臨深片區(qū)項目去化壓力較大

從庫存壓力情況來看，目前東莞市場冷熱不均，兩極分化現(xiàn)象明顯，以本地剛需和改善需求為主的城區(qū)受到供應量不足影響，成交效果好，庫存壓力小，去化壓力也��；以外地購房者為主的臨深片區(qū)由于定價高，購房需求減少，供應量過大，去庫存壓力則比較大。

據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，4月全市鎮(zhèn)街中石排和中堂的消化周期超40個月，其中石排由于市場熱度低，供應量較大，價格較高，成交持續(xù)低位導致庫存嚴重積壓；中堂由于長期缺乏新品，市場成交量少，導致整體去化周期高企；另外臨深片區(qū)普遍項目去化壓力較大，鎮(zhèn)街消化周期均超11個月。而城區(qū)則明顯表現(xiàn)出供不應求，其中萬江、東城、高埗去化周期均不足6個月。

從購房者認購情況來看，東莞中原戰(zhàn)略研究中心對全市在售100多個項目監(jiān)測顯示，4月以來，市場成交熱度高度依舊集中在中心城區(qū)及濱海片區(qū)；區(qū)域分化明顯，其他區(qū)域成交不溫不火。

業(yè)內(nèi)人士認為，隨著市場持續(xù)分化，承壓嚴重的區(qū)域和項目將會出現(xiàn)更為明顯的降價現(xiàn)象。