“房住不炒”主基調(diào)下，限競房成為北京市場的主力軍，共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)則在逐步增加。據(jù)北京市住建委官方信息，當前在建共有產(chǎn)權(quán)房項目共計可提供房源約6.55萬套，今年上半年將再出讓9宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊。
隨著政策逐步深入推進，身處開發(fā)環(huán)節(jié)的房企與終端購房者之間產(chǎn)生了某種默契，對區(qū)域優(yōu)勢突出，各項配套齊全的項目都是哄搶，即使價格不夠“美麗”�！吨袊�(jīng)營報》記者通過走訪了解到，一邊是共有產(chǎn)權(quán)地塊供應(yīng)量增加，而另一邊是入市共有產(chǎn)權(quán)房源銷售遇冷。
本報記者了解到，多個共有產(chǎn)權(quán)項目首次選房結(jié)果并不理想，就算走完了網(wǎng)申、聯(lián)網(wǎng)審核、公開搖號三項流程，到最終選房時，仍有大量購房者選擇了放棄，有項目第一次選房時棄選率接近99%。
有項目首次選房棄選率接近99%
5月11日~12日，共有產(chǎn)權(quán)房項目韓建慧園進行了第一次選房活動。公開信息顯示，韓建慧園位于房山區(qū)韓河村，10公里范圍內(nèi)沒有地鐵站，到距離最近的公交車站步行需要約12分鐘;該項目購房者占產(chǎn)權(quán)比例為85%，對外售價13500元/平方米(含全裝修標準)，與其相鄰的老項目韓河雅苑目前二手房掛牌價約為17000元/平方米。
韓建慧園此次共推出1107套房源，1776戶參與選房，最終售出328套，剩余779套，去化率29.6%，棄選率為81.5%。作為目前北京市場單價最低的共有產(chǎn)權(quán)房項目，韓建慧園第一次選房的去化率不算低。
一個月前，位于房山區(qū)良鄉(xiāng)新城的共有產(chǎn)權(quán)房項目金融街·金悅嘉苑第一次選房時，雖然有將近4000戶參與其中，但1244套房源最終僅賣出去60套，搖號家庭棄選率高達98%。記者走訪金融街·金悅嘉苑項目時，銷售人員直言第一次選房效果不理想�！按蠹矣X得限制太多，還有很多人沒有想清楚買房的用途。”
就區(qū)域位置而言，金融街·金悅嘉苑位于房山區(qū)良鄉(xiāng)新城，距離地鐵房山線良鄉(xiāng)南關(guān)站約5公里，其銷售展示中心設(shè)在距離項目實際位置10公里處。銷售人員介紹說：“根據(jù)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律，基本上項目明年交房入住后，再過兩年，商業(yè)、教育、醫(yī)療配套也都建起來了�！�
就價格而言，與緊鄰的競品金樾和著對比，金融街·金悅嘉苑價格差距不算大。金樾和著為限競房項目，在售房源均價約為36000元/平方米;金融街·金悅嘉苑單價為26000元/平方米，購房者占有80%產(chǎn)權(quán)比例。
“第一，金悅嘉苑如果按照100%產(chǎn)權(quán)來計算，價格也有32500元/平方米了;第二，共有產(chǎn)權(quán)房將來只能賣給符合共有產(chǎn)權(quán)房購買資質(zhì)的人;第三，如果將來急需用錢，要拿房子去抵押時，一旦還不起錢，房子拍賣時可能會產(chǎn)生糾紛�！苯痖泻椭N售人員分析道。
共有產(chǎn)權(quán)房項目首次選房出現(xiàn)高棄選率在市場中并不少見。2018年底，大興區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房項目四季盛景園首次選房時推出2224套房源，2202人參與選房，但當天僅賣出28套，剩余2196套，棄選率接近99%。目前該項目處于二次網(wǎng)申資格核驗中。住建委最新信息顯示，已簽約為25套。
“共有產(chǎn)權(quán)房對購房者資質(zhì)要求比較嚴，第一次選房時很多人本身資質(zhì)就是有問題的，加上一部分人雖然通過了資質(zhì)審核，但是征信或其他方面有問題，很多因素導(dǎo)致最終的成交率低，這很正常。”四季盛景園銷售人員說。
一位前十強房企高管分析稱，共有產(chǎn)權(quán)住房，主要存在兩個問題：一是所在地理位置偏僻，交通不便;二是產(chǎn)權(quán)分割，不便于未來的交易。上述三個共有產(chǎn)權(quán)房項目均是周圍5公里范圍內(nèi)未接駁地鐵。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，當前共有產(chǎn)權(quán)房市場銷售遇冷的原因可以總結(jié)為三點，一是所處地段問題，“無論共有產(chǎn)權(quán)房還是限競房，位置好的去化都比較好”;二是現(xiàn)在信貸政策收緊，貸款難度增加，對購房者影響較大;三是北京近兩年限競房入市房源井噴，共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)量也很多，購房者有了更多選擇余地，也是現(xiàn)在市場比較蕭條的一個原因。
上半年擬供應(yīng)9宗共有產(chǎn)權(quán)地塊
根據(jù)北京市住建委4月23日公開的數(shù)據(jù)，截至當日，全市共有64個共有產(chǎn)權(quán)住房項目(含轉(zhuǎn)化項目33個)實現(xiàn)了土地供應(yīng)，均在建設(shè)過程中，可提供房源約6.55萬套。
按照北京市住建委的規(guī)劃，今年上半年將再供應(yīng)9宗共有產(chǎn)權(quán)地塊。5月9日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會舉行了2019年上半年擬供應(yīng)經(jīng)營性用地項目推介會，上半年北京市計劃出讓44宗住宅用地，其中包括9宗共有產(chǎn)權(quán)用地。44宗住宅地共計出讓面積321公頃，9宗共有產(chǎn)權(quán)出讓面積為57公頃。
北京市自2017年8月推出共有產(chǎn)權(quán)房政策以來，該類房源被視為剛需群體的“福利”;但在土地市場，共有產(chǎn)權(quán)房地塊一開始并不受房企“待見”，屢現(xiàn)流拍。
2018年1月25日的一場土拍中，三宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊有兩宗因無人報名流拍，一宗以較低溢價成交。流拍的兩宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊位于豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村，起拍價高達50.58億元和41.78億元，規(guī)劃建筑面積分別為16.35萬平方米、13.18萬平方米，由此測算兩宗地塊樓面地價均超過3萬元/平方米，共有產(chǎn)權(quán)房的銷售均價則被限定在4.3萬元/平方米(含全裝修費用)。
彼時有房企人士接受本報記者采訪時評價稱“根本掙不到錢”。但如今共有產(chǎn)權(quán)房經(jīng)過兩年實踐，房企對于拿地的態(tài)度似乎已有所轉(zhuǎn)變。
前述房企高管認為，共有產(chǎn)權(quán)住房主要是在北京力推，其他城市很少，這既反映出其他城市在這個事情上的態(tài)度，也反映出市場的認可度�！皩Ψ科蠖裕绻荒眠@樣的土地，就無法繼續(xù)留在北京。我想，經(jīng)歷了這兩年的實踐，開發(fā)商們應(yīng)該是終于想明白了的�！�
一位在央企投資管理部門參與拿地的人士告訴記者，共有產(chǎn)權(quán)地塊的測算邏輯和商品房是一樣的，最重要還是要看房企整體的運作能力，不同房企的優(yōu)勢體現(xiàn)在不同條線上，比如說開發(fā)報建、建安成本控制、營銷去化能力、區(qū)位條件等因素�！暗貎r低、位置好的地塊當然能夠錦上添花。”
記者注意到，2019年1月16日，朝陽區(qū)東壩一宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊拍賣時受到房企追捧，吸引了包括中海、保利、華潤等在內(nèi)的17家房企參與競拍，最終經(jīng)過多輪角逐后，被“華潤天恒建工”聯(lián)合體以20.6億元收入囊中，溢價率為37.33%。該地塊起始價15億元，建設(shè)用地面積約4.15萬平方米，建筑面積約8.72萬平方米，折合樓面地價約為2.4萬元/平方米，銷售價格則限定在37000 元/平方米(含全裝修費用)。
多位業(yè)內(nèi)人士接受媒體采訪時分析稱，該地塊受歡迎的主要原因是其區(qū)域交通優(yōu)勢明顯。根據(jù)公開信息，該地塊周邊規(guī)劃有三條地鐵線路，以及學(xué)校、購物中心等配套較為齊全。
在張大偉看來，對開發(fā)商而言，拿哪塊地和地塊屬性關(guān)系不大，位置好的地塊，無論限競房還是共有產(chǎn)權(quán)房，開發(fā)商都會競拍。“對于開發(fā)商而言，每平方米賣5萬多元的限競房和賣2萬多元的共有產(chǎn)權(quán)房沒有區(qū)別，拿地的基準價不一樣。反正都是限定價格的房產(chǎn)，開發(fā)商更看重的是區(qū)域供應(yīng)量多不多，區(qū)域交通是否方便，如果是五六環(huán)外，又沒地鐵的地塊，現(xiàn)在地塊成交溢價率都不高。其實價格高的反倒賣得快，因為價格高意味著位置好�！�