從北京國(guó)貿(mào)出發(fā)，沿著京通快速行駛進(jìn)入通燕高速驅(qū)車約30公里，轉(zhuǎn)入燕郊核心區(qū)的燕順路，這條燕郊主干道長(zhǎng)達(dá)1.6公里。一直延伸至潮白河沿岸，周邊都是河北省廊坊市本地開發(fā)商——三河匯福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“匯福地產(chǎn)”）開發(fā)的“匯福悅榕灣”項(xiàng)目所屬土地。
在緊鄰北京城市副中心（通州區(qū)）的燕郊，匯福悅榕灣是一個(gè)占地面積近百萬(wàn)平方米、建筑面積數(shù)百萬(wàn)平方米的“神盤”。由于前期房源銷售殆盡，經(jīng)歷了近兩年時(shí)間的沉寂之后，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者近期了解到，匯福悅榕灣項(xiàng)目再次推出了一棟商住樓，準(zhǔn)備對(duì)外銷售。
受限購(gòu)政策及區(qū)域規(guī)劃影響，除了匯福悅榕灣項(xiàng)目之外，首爾甜城、天洋城4代等燕郊地區(qū)主要的開發(fā)項(xiàng)目，目前推售的是40年產(chǎn)權(quán)的商辦產(chǎn)品，毫不忌諱地“包裝”成居住用途，替代了傳統(tǒng)70年產(chǎn)權(quán)的住宅產(chǎn)品，向大批從北京涌入的購(gòu)房者、投資客兜售。
“停頓”的開發(fā)項(xiàng)目
匯福悅榕灣項(xiàng)目這次推出的一棟商住樓，樓高24層，其中1層~4層為底層商業(yè)，5層~24層均為小戶型面積商住產(chǎn)品，每一層為24戶，總計(jì)推出房源480套，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格為1.8萬(wàn)元/平方米~1.9萬(wàn)元/平方米。
匯福地產(chǎn)為新推售的這一棟商住樓調(diào)整了項(xiàng)目案名與推廣名稱，項(xiàng)目案名為“西派國(guó)際”，推廣名則為“匯福樾瀾灣”。
目前，匯福樾瀾灣項(xiàng)目還沒有正式推售，但已經(jīng)啟動(dòng)了預(yù)熱、宣傳。這棟商住樓已經(jīng)封頂建成，屆時(shí)將以現(xiàn)房形式銷售，而不是期房。
據(jù)記者了解，這棟商住樓屬于匯福悅榕灣項(xiàng)目最后一期，匯福悅榕灣項(xiàng)目整體開發(fā)體量龐大，匯福地產(chǎn)先后分三期開發(fā)，項(xiàng)目前兩期已經(jīng)銷售殆盡。近期計(jì)劃推售的這棟商住樓，只是匯福悅榕灣項(xiàng)目三期的一棟樓，而整體開發(fā)面積則超過了90萬(wàn)平方米。
根據(jù)此前廊坊市規(guī)劃部門對(duì)匯福悅榕灣項(xiàng)目的公示信息，項(xiàng)目三期為“京貿(mào)金融商務(wù)中心南區(qū)”，規(guī)劃用地面積約為16.3萬(wàn)平方米，容積率為4.32，總建筑面積則超過了93.18萬(wàn)平方米。
匯福地產(chǎn)一位人士告訴記者，項(xiàng)目三期原定計(jì)劃是2016年底動(dòng)工開發(fā)，2018年5月份完成交付，但由于政策原因，預(yù)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃方案也會(huì)有所調(diào)整。
據(jù)悉，至少到目前為止，匯福悅榕灣項(xiàng)目三期也只有這棟即將推售的商住樓能夠入市銷售。而這棟孤零零的商住樓位置以南，則布滿了其他待建樓棟的基坑。
“匯福悅榕灣項(xiàng)目三期整體規(guī)劃的是一個(gè)綜合體，包含酒店、寫字樓、購(gòu)物中心和公寓，但是目前只有一棟商住樓建成，剩余土地只有一部分開挖了基坑，還要等待復(fù)工開發(fā)�！鄙鲜鰠R福地產(chǎn)人士告訴記者。
實(shí)際上，匯福悅榕灣項(xiàng)目三期已經(jīng)基本停工，主要受燕郊區(qū)域整體規(guī)劃調(diào)整所致，尤其是潮白河沿岸。
2017年下半年，河北省政府下發(fā)了一份關(guān)于支持北京城市副中心建設(shè)的實(shí)施意見，文件內(nèi)要求扎實(shí)做好三河市、大廠回族自治縣、香河縣（統(tǒng)稱為“北三縣”）與北京市通州區(qū)規(guī)劃對(duì)接、政策對(duì)接、項(xiàng)目對(duì)接，支持北京城市副中心的規(guī)劃、發(fā)展與建設(shè)。
北三縣的開發(fā)建設(shè)納入北京城市副中心的統(tǒng)籌規(guī)劃之后，對(duì)匯福悅榕灣等房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的影響深遠(yuǎn)。
其中，河北省政府在這份文件中明確，強(qiáng)化北三縣建設(shè)用地管控，全面摸清潮白河、北運(yùn)河兩側(cè)兩公里范圍內(nèi)已建、在建、已出讓土地未建項(xiàng)目情況，對(duì)已建成項(xiàng)目做好功能調(diào)整、立面整治等，對(duì)在建項(xiàng)目按照《整合規(guī)劃》進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，對(duì)已出讓土地但未建項(xiàng)目依法收回土地，今后不再安排新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地。
匯福悅榕灣項(xiàng)目即位于潮白河沿岸兩公里范圍管控區(qū)內(nèi)，并且緊鄰潮白河?xùn)|岸。受北三縣與北京城市副中心統(tǒng)籌規(guī)劃的政策因素影響，燕郊不少地產(chǎn)項(xiàng)目由此暫停了開發(fā)進(jìn)度，等待新的規(guī)劃落地。
“目前燕郊、廊坊大部分建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃方案，不只是由河北省規(guī)劃部門決定，還要通過北京、通州規(guī)劃部門審批。”燕郊當(dāng)?shù)匾晃恢槿耸客嘎丁?/p>
據(jù)匯福地產(chǎn)上述人士介紹，匯福悅榕灣項(xiàng)目三期（匯福樾瀾灣、西派國(guó)際）擬推售的這棟商住樓，則趕在了上述河北省政策文件發(fā)布之前動(dòng)工建設(shè)，并于2018年建成封頂。
“這棟商住樓建設(shè)的時(shí)間比較早，屬于第一棟樓，因?yàn)楫?dāng)時(shí)項(xiàng)目三期整體規(guī)劃方案還沒有做好�！眳R福地產(chǎn)這位人士進(jìn)一步告訴記者，“除了第一棟樓，項(xiàng)目三期其余地塊在2018年開挖過一部分基坑，現(xiàn)在基本停下了�！�
鑒于上述文件要求對(duì)已出讓土地但未建設(shè)項(xiàng)目依法收回土地，匯福地產(chǎn)這位人士沒有解釋2018年開挖基坑是否涉嫌搶工，以避免匯福悅榕灣項(xiàng)目三期土地被當(dāng)?shù)卣栈睾鬅o(wú)法開發(fā)建設(shè)。
“第一棟商住樓現(xiàn)階段只是預(yù)熱，做一些推廣宣傳，還沒有正式銷售現(xiàn)房�！眳R福地產(chǎn)這位人士補(bǔ)充說(shuō)，“整個(gè)項(xiàng)目三期都是匯福地產(chǎn)持有的40年產(chǎn)權(quán)商業(yè)用地，剩下的其他部分具體何時(shí)復(fù)工，都不明確�！�
在燕郊當(dāng)?shù)啬酥镰h(huán)京區(qū)域，匯福悅榕灣項(xiàng)目是一個(gè)“神盤”，這個(gè)體量龐大的綜合性項(xiàng)目極其擅長(zhǎng)制造營(yíng)銷噱頭。
2014年、2015年，匯福悅榕灣項(xiàng)目一、二期開盤推售時(shí)，該項(xiàng)目分別制造了“6000人提前48個(gè)小時(shí)排隊(duì)搶房”“500名購(gòu)房者冒雨提前排隊(duì)兩天一夜、近50個(gè)小時(shí)”的開盤噱頭。
不過，據(jù)多家媒體報(bào)道，當(dāng)時(shí)這些在匯福悅榕灣項(xiàng)目售樓處的排隊(duì)群眾并非全部是購(gòu)房者，不少是樓盤銷售人員雇傭的職業(yè)排隊(duì)者，以及渠道分銷經(jīng)紀(jì)人、家屬，甚至還有燕郊當(dāng)?shù)鼐用瘛?/p>
“犯難”的房地產(chǎn)商
幾乎是在廊坊市北三縣與北京城市副中心統(tǒng)籌規(guī)劃文件發(fā)布的同一時(shí)間，2017年6月份開始，廊坊市主城區(qū)及下轄的北三縣啟動(dòng)了限購(gòu)政策，非廊坊當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ベ?gòu)房，必須提供3年及以上社保繳納或納稅證明。
但商辦項(xiàng)目并不在限購(gòu)政策范圍內(nèi)，并且一次性支付50%首付款后，購(gòu)房者可以向銀行申請(qǐng)10年期銀行貸款。因此，燕郊各個(gè)開發(fā)企業(yè)集中推售的商辦產(chǎn)品，替代政策限購(gòu)的住宅，成為它們向大批從北京涌入的購(gòu)房者、投資客兜售的商品房。
即使在工作日，位于燕郊北部的首爾甜城項(xiàng)目的售樓處，來(lái)自北京的購(gòu)房者依然絡(luò)繹不絕。
從2018年10月份開始，首爾甜城項(xiàng)目已經(jīng)陸續(xù)推出了10棟商住樓，其中包括5棟層高3米的平層產(chǎn)品，以及5棟層高3.9米的LOFT產(chǎn)品。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)計(jì)算，10棟商住樓推售了總計(jì)多達(dá)3950套房源。
據(jù)悉，首爾甜城將這10棟商住樓命名為“方立方”，銷售價(jià)格約為2萬(wàn)元/平方米，開發(fā)商燕達(dá)集團(tuán)將其包裝成小戶型面積的居住產(chǎn)品對(duì)外銷售。據(jù)介紹，這些商住樓目前已經(jīng)封頂，預(yù)計(jì)會(huì)在2020年10月份交付，產(chǎn)權(quán)為40年商業(yè)用地。
另外，首爾甜城項(xiàng)目現(xiàn)在還有部分大戶型面積的別墅產(chǎn)品（項(xiàng)目案名為“首爾甜城玖庭別墅”）在售，無(wú)一例外，這些別墅產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)同樣為40年商業(yè)用地，銷售價(jià)格也更貴。
與燕郊不同，北京市對(duì)商辦項(xiàng)目實(shí)施了嚴(yán)格的全域限購(gòu)政策，限制開發(fā)企業(yè)分割新建商辦項(xiàng)目為小戶型面積產(chǎn)品出售予個(gè)人購(gòu)房者的同時(shí)，購(gòu)買這些商辦產(chǎn)品也無(wú)法從銀行取得商業(yè)貸款。
在燕郊深耕多年、并重點(diǎn)布局的天洋控股集團(tuán)有限公司（下稱“天洋控股”），更能夠深刻體會(huì)北京、燕郊兩地限購(gòu)、規(guī)劃政策調(diào)整所帶來(lái)的割裂影響。
據(jù)記者了解，天洋控股在廊坊市燕郊區(qū)域在建及擬開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要包括“天洋城4代”“天洋·創(chuàng)新中心”“世界商谷”（又名“中國(guó)燕郊物流城商谷”“燕郊國(guó)際貿(mào)易城”）。
其中，天洋控股目前在燕郊推售的開發(fā)項(xiàng)目是天洋城4代，推出了大量商品住宅，不過由于2017年6月份開始廊坊市、三河市對(duì)區(qū)域內(nèi)的住宅產(chǎn)品執(zhí)行限購(gòu)、限貸政策，目前天洋城4代可供北京等外地購(gòu)房者自由購(gòu)買的只有40年產(chǎn)權(quán)的商住產(chǎn)品，對(duì)外銷售價(jià)格達(dá)到了2.6萬(wàn)元/平方米~2.7萬(wàn)元/平方米左右，但房源所剩無(wú)幾。
天洋·創(chuàng)新中心項(xiàng)目位于燕郊區(qū)域入口處，地理位置在燕郊區(qū)域非常核心，是燕郊對(duì)接北京市的門戶位置，由天洋控股從一家外資企業(yè)收購(gòu)而來(lái)。
但是，由于北京城市副中心與廊坊市“北三縣”實(shí)施統(tǒng)籌規(guī)劃，燕郊區(qū)域不少開發(fā)項(xiàng)目正在等待整體規(guī)劃調(diào)整與落地，天洋·創(chuàng)新中心項(xiàng)目也受此影響，至今仍未開發(fā)動(dòng)工。
由于規(guī)劃變動(dòng)，目前天洋控股與這家外資企業(yè)在交易過程中產(chǎn)生了糾紛，天洋·創(chuàng)新中心項(xiàng)目也就此擱置。
而地處燕郊區(qū)域相對(duì)荒僻位置的世界商谷項(xiàng)目，則已經(jīng)徹底停工。
2014年天洋控股通過增資入股的方式，間接取得了世界商谷項(xiàng)目公司多數(shù)股權(quán)，這個(gè)原本宣傳號(hào)稱“總投資800億元”“預(yù)計(jì)在2016年7月份可以投入使用”的商貿(mào)城項(xiàng)目，現(xiàn)在已經(jīng)全面“撂荒”。
世界商谷項(xiàng)目位于燕郊東北方向約20公里外高樓鎮(zhèn)的一個(gè)村莊里，空曠的平原上矗立著一座偌大的暗黃色大門，只有門上的標(biāo)識(shí)字樣告訴來(lái)訪者，這里是“世界商谷”。
目前，世界商谷項(xiàng)目圍擋圈起的園區(qū)內(nèi)，除了幾棟建成的商務(wù)樓以及不遠(yuǎn)處等待復(fù)工的混凝土框架外，周邊及施工現(xiàn)場(chǎng)一片荒涼。這個(gè)原本寄望招徠世界各地貿(mào)易商的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，已經(jīng)停工了許久。
世界商谷項(xiàng)目的招商中心沒有對(duì)外開放，僅安排了幾名留守員工接待來(lái)訪者的問詢。“之前在建的還是啟動(dòng)區(qū)，現(xiàn)在已經(jīng)停工了。”世界商谷項(xiàng)目一名員工告訴記者，“項(xiàng)目規(guī)劃是面向國(guó)際客戶，不對(duì)國(guó)內(nèi)客戶招商，原本預(yù)計(jì)的運(yùn)營(yíng)方式主要是物業(yè)租賃�！�
除燕郊區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目之外，天洋控股在北京地區(qū)還有一個(gè)重要的房地產(chǎn)項(xiàng)目——位于北京市房山區(qū)的“天洋房山超級(jí)蜂巢”。
該項(xiàng)目主要出售面積為50平方米~90平方米的商務(wù)辦公產(chǎn)品。不過，由于北京市對(duì)商辦產(chǎn)品實(shí)施了嚴(yán)格的限購(gòu)、限貸政策，因此，若是個(gè)人購(gòu)買該項(xiàng)目產(chǎn)品，天洋房山超級(jí)蜂巢項(xiàng)目要求買家以公司名義購(gòu)買，并且無(wú)法辦理銀行貸款。
據(jù)天洋房山超級(jí)蜂巢項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)一名銷售人員介紹，商辦產(chǎn)品對(duì)外報(bào)價(jià)為2.5萬(wàn)元/平方米，買家注冊(cè)公司簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議后，必須在3年內(nèi)向開發(fā)商天洋控股付清全部購(gòu)房款，其中首付款3成，另外3年內(nèi)依次付款比例為30%、20%、20%。
“北京新建商辦項(xiàng)目無(wú)法貸款的情形下，分期付款是大部分開發(fā)企業(yè)不多的選擇。”一位房企營(yíng)銷人士告訴記者，“由于北京對(duì)商住項(xiàng)目限制更加嚴(yán)格，不少購(gòu)房者將目光轉(zhuǎn)向了燕郊等地，分流了客群，環(huán)京區(qū)域的商住項(xiàng)目成為住宅限購(gòu)的替代選擇�！�