根據(jù)戴德梁行最新發(fā)布報(bào)告顯示，二季度，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)交易總額同比下降19%至402億元。不過(guò)在一季度活躍市場(chǎng)的推動(dòng)下，今年上半年交易總額較去年同期仍上漲3.3%，總計(jì)達(dá)1258億元。值得一提的是，新加坡資本在過(guò)去的18個(gè)月里，已累計(jì)在國(guó)內(nèi)投資了近435億人民幣的物業(yè)資產(chǎn)，遠(yuǎn)高于過(guò)去10年的平均值（約50億人民幣）。另外，香港、美國(guó)和加拿大的投資者在過(guò)去一年里也表現(xiàn)活躍。
投資者虎視眈眈
盡管二季度投資額放緩，市場(chǎng)中仍有不少資金充足的買(mǎi)家正在積極尋找和等待合適的投資時(shí)機(jī)。戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，買(mǎi)賣(mài)雙方在價(jià)格上仍有約10%至20%的落差，造成交易談判時(shí)間的延長(zhǎng)。不過(guò)隨著市場(chǎng)上可售物業(yè)的不斷增加，預(yù)計(jì)價(jià)格將在下半年有所松動(dòng)。目前收益率正處于歷史低點(diǎn)，短期內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格的下調(diào)預(yù)計(jì)也將促使收益率回升。 另外，許多大型外資機(jī)構(gòu)買(mǎi)家正瞄準(zhǔn)一線(xiàn)城市核心優(yōu)質(zhì)物業(yè)，然而目前此類(lèi)型的可售資產(chǎn)仍十分匱乏。一旦市場(chǎng)上有可售的高標(biāo)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)或大型資產(chǎn)包，勢(shì)必將促進(jìn)投資額再次回升。
戴德梁行認(rèn)為，對(duì)于許多市場(chǎng)參與者來(lái)說(shuō)，今年上半年可謂充滿(mǎn)挑戰(zhàn)。在中美貿(mào)易摩擦的持續(xù)籠罩下，即使二季度市場(chǎng)吸納量有所回升，但整個(gè)上半年仍處于低位。預(yù)計(jì)2019年下半年市場(chǎng)需求相比往年也仍將有所放緩。然而，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)目前展現(xiàn)出強(qiáng)大韌性，一系列刺激政策的出臺(tái)也已取得了一定積極效果。如果貿(mào)易摩擦沒(méi)有進(jìn)一步升級(jí)，預(yù)計(jì)外資將繼續(xù)活躍于國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)。長(zhǎng)期看來(lái)，中國(guó)龐大的地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模，以及多樣化的城市、物業(yè)類(lèi)型將持續(xù)吸引投資者的目光。
較樂(lè)觀的是二線(xiàn)城市投資交易額有明顯上升。二季度，天津和成都兩地均有大規(guī)模零售地產(chǎn)投資，分別達(dá)79億人民幣及22億人民幣。除了近期ARA聯(lián)手中金收購(gòu)了位于成都的商業(yè)中心晶融匯外，黑石也將在今年完成對(duì)塔博曼熙地港購(gòu)物中心資產(chǎn)包的收購(gòu)。該資產(chǎn)包內(nèi)總計(jì)涵蓋3宗零售物業(yè)，其中兩座位于西安和鄭州。得益于當(dāng)?shù)厝丝诩翱芍涫杖氲目焖僭鲩L(zhǎng)，二線(xiàn)城市核心地區(qū)的購(gòu)物中心不斷吸引國(guó)內(nèi)外投資者的目光。同時(shí)，物流地產(chǎn)以較高的投資回報(bào)率以及新建用地的相對(duì)緊缺而持續(xù)受到投資者的追捧。
深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓
需求回落
仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)也以深圳為樣本，印證了商業(yè)地產(chǎn)投資放緩。報(bào)告顯示，今年上半年，受中美貿(mào)易戰(zhàn)持續(xù)影響，深圳多數(shù)行業(yè)盈利前景不確定性增加，對(duì)甲級(jí)辦公樓的需求因此出現(xiàn)回落。除了專(zhuān)業(yè)服務(wù)和軟件開(kāi)發(fā)企業(yè)仍保持一定擴(kuò)張需求外，其他行業(yè)控制租賃成本的意愿有所上升。部分租戶(hù)積極尋找遷往市內(nèi)租金較低的甲級(jí)或乙級(jí)辦公樓的機(jī)會(huì)。
上半年，深圳約50萬(wàn)甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)入市，與去年下半年供應(yīng)量基本持平，全市空置率小幅上揚(yáng)。上半年，深圳市場(chǎng)迎來(lái)6個(gè)甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目竣工，為市場(chǎng)新增約48萬(wàn)平方米供應(yīng)，全市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的供應(yīng)壓力仍較大。6月底，深圳甲級(jí)辦公樓空置率與去年年底相比小幅上揚(yáng)至16.8%。因市場(chǎng)需求有所回落，部分新入市項(xiàng)目出租率偏低。此外，對(duì)福田CBD高租金甲級(jí)辦公樓需求的減弱使該區(qū)域空置率小幅增長(zhǎng)，但得益于南山后海與科技園片區(qū)對(duì)科技類(lèi)租戶(hù)的持續(xù)吸引，深圳空置率水平上揚(yáng)幅度不大。
深圳辦公樓投資市場(chǎng)情緒較為高昂，成交活躍，至今已有數(shù)筆大宗辦公樓交易。在大灣區(qū)規(guī)劃出臺(tái)的背景下，投資者大多看好深圳的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，趁當(dāng)下租金下行、業(yè)主議價(jià)能力較弱的時(shí)機(jī)，積極購(gòu)入深圳的甲級(jí)辦公物業(yè)，尤其是中小型獨(dú)棟物業(yè)和位于深圳南山區(qū)（包括后海、蛇口和前海）的散售型物業(yè)。同時(shí)，投資者還關(guān)注具有穩(wěn)定租金收益或能很快帶來(lái)穩(wěn)定租金收益的項(xiàng)目。
仲量聯(lián)行認(rèn)為，中美就貿(mào)易問(wèn)題達(dá)成的共識(shí)將有助于減小經(jīng)濟(jì)不確定性，改善租戶(hù)對(duì)市場(chǎng)盈利的預(yù)期，預(yù)計(jì)深圳辦公樓租賃需求將逐步回暖。此外，相對(duì)寬松的財(cái)政、貨幣環(huán)境以及大灣區(qū)建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)，將進(jìn)一步提升企業(yè)信心，對(duì)深圳辦公樓租賃與銷(xiāo)售市場(chǎng)起到支撐作用。
據(jù)牛津經(jīng)濟(jì)研究院數(shù)據(jù)顯示，在2019至2021年期間，中國(guó)一線(xiàn)城市預(yù)計(jì)將會(huì)新增共120萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，其中大部分增長(zhǎng)將來(lái)自于服務(wù)業(yè)。這勢(shì)必會(huì)帶來(lái)大量對(duì)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的需求，帶動(dòng)投資者興趣增長(zhǎng)。