一直以來，廣州二手樓市成交量都有超過一手成交趨勢。不過，隨著近一兩年的樓市調(diào)整，二手房屋價值逐漸回歸，成交量有所回落。據(jù)廣州鏈家監(jiān)測陽光家緣數(shù)據(jù)，今年1~4月廣州二手住宅網(wǎng)簽量約3.3萬套，同比減少17.0%。此外，隨著“330”時限到期，符合資格入市的買家數(shù)量增多，買賣雙方平衡關(guān)系有了微妙變化，買家壓價空間進(jìn)一步收窄。

1/3板塊均價同比下滑

廣州鏈家研究院根據(jù)該公司在2018、2019年前4個月促成的二手住宅買賣交易個案，跟蹤對應(yīng)區(qū)域內(nèi)各板塊的成交均價變動情況統(tǒng)計，37個板塊內(nèi)，有12個板塊均價同比下跌，占1/3，市區(qū)、郊區(qū)皆有。廣州鏈家市場戰(zhàn)略官周峰分析，經(jīng)歷了2018年的市場調(diào)整后，房屋價值或多或少實現(xiàn)“回歸”，特別是部分老城區(qū)內(nèi)樓齡超長的樓梯房或新區(qū)供應(yīng)量過大的電梯房，表現(xiàn)更為明顯。未來一年內(nèi)，廣州二手市場仍將維持振蕩格局，整體單邊上漲的局面難再出現(xiàn)。

周峰認(rèn)為，2017年“330”后執(zhí)行的“2年限售”政策，讓2017年4~12月過戶的9.9萬套和2018年的10.3萬套二手住宅進(jìn)入“限售庫”（一手住宅等候轉(zhuǎn)讓的時間更長），令正常供應(yīng)有所減少。與此同時，2019年1月央行降準(zhǔn)后，銀行對申請客戶貸款的審批和放款明顯加快，也增強了業(yè)主對后市看好的信心。部分業(yè)主在春節(jié)后的放盤意向，取決于地產(chǎn)中介對其持有房源的維護(hù)程度和投入推廣的力度，譬如獨家盤保證金及網(wǎng)站展位推動等，也導(dǎo)致各個品牌中介之間的房源儲備量出現(xiàn)較大落差。

買家還價壓價空間收窄

2018年是一個買家比較容易“壓價”的年份，平均壓價幅度在5%左右，11月、12月該指標(biāo)接近7%。2019年前4個月，隨著符合資格入市的買家數(shù)量增多，潛在客戶發(fā)現(xiàn)對這個動作的“執(zhí)行難度”開始增加。據(jù)廣州鏈家促成的二手住宅買賣業(yè)務(wù)統(tǒng)計，總體二手住宅套均總價從2018年11月的234萬元上升至2019年4月的265萬元，近段時間換房客群體有所壯大。同樣在這半年期間，壓價幅度則從最高的6.8%逐步回落到今年4月的3.8%。

周峰分析，二手市場從較深調(diào)整轉(zhuǎn)變?yōu)闃?gòu)筑底部后的能量釋放，對小業(yè)主有最為直觀的感知，就是經(jīng)紀(jì)人帶看客戶量的增加，今年3月廣州鏈家的帶看客戶量達(dá)到過去一年的高位，4月的帶看客量也與2018年7月持平。就具體某個潛在客戶而言，會發(fā)現(xiàn)自己與看中物業(yè)之間并非“單對單”的關(guān)系，還有其他準(zhǔn)客戶在進(jìn)行著看房和談價的動作，故業(yè)主在價格讓步的“合理性”上會“打折”。