城鎮(zhèn)化進程

我國正處于高速城鎮(zhèn)化的過程中，每年新增城鎮(zhèn)人口比例約為總?cè)丝诘?%，這些新增城鎮(zhèn)人口對房地產(chǎn)商品提出了巨大的消費需求，因此也必然帶動行業(yè)繼續(xù)繁榮發(fā)展。

還有很多因素都會對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生或多或少的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是一個非常復(fù)雜的過程，絕不是一兩個因素可以簡單影響的，而是這個地區(qū)經(jīng)濟、社會發(fā)展的過程中的各種因素綜合影響的結(jié)果，因此，在分析房地產(chǎn)行業(yè)的問題時，必須要用綜合的視角來深入分析。

房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟互動關(guān)系

區(qū)域經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的影響

區(qū)域經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的影響主要是通過區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，影響人均可支配收入、人口遷移及城市化發(fā)展等因素，從而影響房地產(chǎn)需求、生產(chǎn)要素等各個要素的變化，進而對房地產(chǎn)市場總量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。

在這些要素中，最重要的莫過于需求的改變了。而需求的改變，主要通過以下幾個方面發(fā)生作用。

區(qū)域總體經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)市場總量的影響

區(qū)域經(jīng)濟增長，投資和信貸在合理范圍內(nèi)增長，城市人口增多、家庭收入和家庭數(shù)量增加，引發(fā)住宅的需求增長；而經(jīng)濟不景氣則房地產(chǎn)需求減少，房地產(chǎn)投資壓縮，房地產(chǎn)市場萎縮，表現(xiàn)出空置率上升、新開發(fā)建設(shè)量下降，租金也會下降。而在經(jīng)復(fù)蘇期，租金上升、新開發(fā)建設(shè)量增加，空置率下降。

從利率變化的情況看，對投資者來說，短期內(nèi)投資者的資金是固定的，當其他部門的利率上升（或下降），那么，意味著房地產(chǎn)投資的收益就會降低（或提高），投資者就會根據(jù)利率變化將資金撤出（或注入）房地產(chǎn)行業(yè)。

利率下調(diào)，導致資產(chǎn)價格上升，進而誘發(fā)新建設(shè)開發(fā)量的增加。最終，這種情況會導致房地產(chǎn)總量的增加。

城市化發(fā)展程度對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響

由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，短期內(nèi)，城市可供使用的物業(yè)數(shù)量保持一定，物業(yè)使用需求的增加會導致租金水平提高。租金的上漲又會引起物業(yè)資產(chǎn)價格的相應(yīng)提高，新開發(fā)建設(shè)量增加，最后導致物業(yè)存量增加，這種趨勢一直延伸到房價與租金達到一個合理的比例才停止。

區(qū)域經(jīng)濟運行對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和布局的影響

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換涉及到區(qū)位功能的變化，需要相應(yīng)的區(qū)域空間結(jié)構(gòu)調(diào)整。不同層次和用途的房地產(chǎn)是區(qū)域空間結(jié)構(gòu)的物質(zhì)載體；區(qū)域經(jīng)濟增長房影響房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)和空間布局變化。

首先，區(qū)域經(jīng)濟增長，企業(yè)投資和公共投資相應(yīng)會增加，從長期看會影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，進而影響房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)變化和空間布局。基本建設(shè)投資和非基本建設(shè)投資比例變化，也會影響房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)變化。

另外，區(qū)域經(jīng)濟增長伴隨居民收入的增加，城市居民對住房條件的要求不斷提高，在增加對住宅量的需求的同時，也提高了對住宅質(zhì)量的要求。從而促進城市中高檔住宅的發(fā)展。