樓市現(xiàn)狀眾所周知，其低迷主因是供大于求。穩(wěn)定并恢復(fù)樓市，關(guān)鍵在于減少庫(kù)存至供需平衡。

通常，城市的房地產(chǎn)庫(kù)存在10至12個(gè)月內(nèi)清理完畢，表示供需均衡。根據(jù)上海易居發(fā)布的數(shù)據(jù)，100個(gè)城市中約70個(gè)庫(kù)存周期超過(guò)14個(gè)月，其中不乏強(qiáng)二線城市的外圍區(qū)域。由此可見(jiàn)，清華最近的報(bào)告指出，房地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)是相當(dāng)嚴(yán)峻的。

那么，我們還能否采用2015年至2018年的去庫(kù)存策略呢？

在上一輪去庫(kù)存中，通過(guò)貨幣化安置，許多獲得拆遷補(bǔ)償?shù)木用褓?gòu)入房市，迅速消化了庫(kù)存，由于住房供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)隨之上漲。但現(xiàn)狀已經(jīng)不同，因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)不景氣，賣地難以獲得好價(jià)格，地方政府缺乏資金用于拆遷，缺乏可貨幣化安置的對(duì)象。因此，市場(chǎng)只能嘗試各種政策，看哪個(gè)有效。

經(jīng)過(guò)兩年多的政策嘗試，接下來(lái)可能會(huì)推出針對(duì)樓市庫(kù)存的兩個(gè)重要措施。

首先是直接購(gòu)買庫(kù)存商品房。

央行已批復(fù)的1000億元住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款，已在天津、成都、長(zhǎng)春、鄭州、濟(jì)南、青島、重慶、福州等8個(gè)試點(diǎn)城市實(shí)施，明確可用于購(gòu)買存量房作為保障性租賃住房。例如青島計(jì)劃使用18.5億元購(gòu)買2319套存量商品房作為保障性租賃住房，這顯示了國(guó)家的支持意向。

其次是發(fā)放房票定向安置。

房票安置已提出一段時(shí)間，但最近因廣州在舊城改造中首次使用房票安置券而變得熱門。廣州的加入標(biāo)志著去庫(kù)存的進(jìn)一步推進(jìn)。像廣州的房票，有一年有效期，并限定只能購(gòu)買特定開(kāi)發(fā)商的房源。這實(shí)際上是在短時(shí)間內(nèi)定向消化特定區(qū)域的庫(kù)存。

現(xiàn)在，我們要看這些政策將產(chǎn)生多大的效果？

從上述分析來(lái)看，這些措施是在不斷摸索中產(chǎn)生的，目的是盡可能地去除樓市庫(kù)存，最終使供需關(guān)系恢復(fù)正常。與2015年至2018年的去庫(kù)存措施相比，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這次方法更為精確。以前是通過(guò)給拆遷戶發(fā)錢讓其購(gòu)房去庫(kù)存，現(xiàn)在則是通過(guò)發(fā)放房票，指定區(qū)域購(gòu)房，更為直接。而直接購(gòu)買存量商品房，則是將這些房子用于租賃，既保障了無(wú)房人群，也能通過(guò)收租維持運(yùn)營(yíng)，且不用擔(dān)心租金回收問(wèn)題，因?yàn)橘?gòu)房時(shí)已有折扣且有政府補(bǔ)貼。

總之，這兩個(gè)策略不僅效率高于上一輪，還能防止房?jī)r(jià)無(wú)序上漲，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。