受到市場(chǎng)期望變化及自住買家和投資客相互制約的影響，國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)一直徘徊在過(guò)熱和約束之間，國(guó)內(nèi)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向長(zhǎng)期以來(lái)一直受到政策法規(guī)的指引，這些政策往往以穩(wěn)定性為重點(diǎn)，防止價(jià)格快速上漲或下跌。同時(shí)住宅作為民生基礎(chǔ)，政府往往會(huì)優(yōu)先考慮自住需求而非投資需求，在房地產(chǎn)調(diào)控方面，政策往往落在限購(gòu)、限貸和限售這三方面。日前，第一太平戴維斯公布《中國(guó)住宅報(bào)告》，選取了國(guó)內(nèi)最具代表性的10座城市，包括4個(gè)一線城市（北京、上海、廣州、深圳）以及6個(gè)二線城市（成都、南京、武漢、杭州、天津、重慶），對(duì)近幾年的住宅市場(chǎng)進(jìn)行了價(jià)格跟蹤。

北京上海深圳

一線城市上漲最快

從政策干預(yù)力度來(lái)看，北京作為中央政府所在地，加之一直以來(lái)高企的房?jī)r(jià)令其成為全國(guó)調(diào)控最嚴(yán)的城市之一；重慶則因?yàn)殚L(zhǎng)久以來(lái)較為充足的供應(yīng)，成為10座城市中調(diào)控力度最輕的城市。

從2008年至2018年，這10城物業(yè)平均價(jià)值增長(zhǎng)了幾乎兩倍，深圳、北京和上海住宅價(jià)格屬于增長(zhǎng)最快的第一梯隊(duì)。事實(shí)上，從絕大多數(shù)數(shù)據(jù)提供方來(lái)看，這三座城市的指標(biāo)都要顯著高于其他城市�？傮w而言，完善的市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制、廣泛的需求基礎(chǔ)以及充滿活力的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及商業(yè)表現(xiàn)，都在不斷推升這三座城市的住宅價(jià)格增長(zhǎng)。其中，深圳作為大灣區(qū)的中心城市之一，長(zhǎng)期以來(lái)受惠于香港輻射作用、稅收優(yōu)惠和經(jīng)濟(jì)特區(qū)地位的加持，已經(jīng)成長(zhǎng)為中國(guó)住宅價(jià)值最高的城市。北京作為國(guó)家權(quán)力中心及富豪聚集地，其住宅價(jià)格及供應(yīng)是中國(guó)受監(jiān)管最為嚴(yán)格的城市，住宅價(jià)格也一直保持在高位。上海作為國(guó)際金融貿(mào)易中心，發(fā)展活力蒸蒸日上。隨著商務(wù)活動(dòng)向多中心擴(kuò)散，一批高品質(zhì)的全新住宅項(xiàng)目也陸續(xù)出現(xiàn)，帶動(dòng)非高端住宅的整體品質(zhì)得到提升，而這迅速在價(jià)格上得到反映。面對(duì)兇猛的價(jià)格漲勢(shì)，政府在近年來(lái)采取了嚴(yán)格的調(diào)控政策。盡管增幅受限，強(qiáng)勁的需求仍然支撐著上海的住宅價(jià)格。

天津南京武漢

二線城市漲勢(shì)放緩

2014至2017年之間，天津、南京和武漢的住宅價(jià)格一直保持良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。而在2018年中，受到政府對(duì)房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)及投機(jī)行為的打壓，天津及武漢的住宅價(jià)格進(jìn)入了下行通道。在投機(jī)行為受到壓制的同時(shí)，這三個(gè)城市原生的吸引力仍然會(huì)為其住宅市場(chǎng)注入新的動(dòng)力。天津近年來(lái)受到了東北部經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的負(fù)面影響，但其獨(dú)特的地理位置，仍舊承接著首都外溢的需求。南京作為中國(guó)最富裕省份之一江蘇省的省會(huì)，擁有豐厚的教育資源，每年都輸送一大批優(yōu)秀畢業(yè)生進(jìn)入職場(chǎng)，2018年住宅價(jià)格保持了上漲勢(shì)頭。武漢作為華中地區(qū)重鎮(zhèn)，一直以來(lái)都是固定資產(chǎn)投資所青睞的城市。但近年來(lái)過(guò)快的擴(kuò)張建設(shè)使得其增長(zhǎng)稍顯乏力。