在此情況下，保利將養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式定位為“微利”。其盈利路徑是：短期，投入階段，通過(guò)適老住宅銷(xiāo)售反哺適老產(chǎn)品研發(fā)建設(shè)以及適老配套改造；中期，用3-5年的時(shí)間進(jìn)入穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)階段，實(shí)現(xiàn)營(yíng)虧平衡；從長(zhǎng)期來(lái)看，用8-10年的時(shí)間達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的盈利水平，打通金融通道、實(shí)現(xiàn)REITs上市。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老地產(chǎn)更接近于持有型商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式，需要較多的資金沉淀，投資回報(bào)周期長(zhǎng)。但對(duì)于擅長(zhǎng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)并擁有信托基金公司的越秀地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，這似乎并非難事。

作為唯一擁有房地產(chǎn)信托基金并已在香港上市的公司，“先拿地、后付錢(qián)”的開(kāi)發(fā)模式，曾是越秀地產(chǎn)最得意之事。

簡(jiǎn)而言之，越秀地產(chǎn)與公司直接持有39.1%股權(quán)的越秀房地產(chǎn)信托投資基金合作，以較低成本獲取土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，當(dāng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)形成銷(xiāo)售后，根據(jù)項(xiàng)目的情況選擇回購(gòu)。

舉例來(lái)看，2013年，越秀地產(chǎn)購(gòu)入7宗地塊，總金額約201.24億元，但這當(dāng)中有4宗地和基金合作，越秀實(shí)際支付的拿地款僅為58.17億元。通過(guò)這種新擴(kuò)張模式，越秀地產(chǎn)既能加快擴(kuò)張速度，又能保持較低的資產(chǎn)負(fù)債率，進(jìn)而達(dá)到低成本融資的目標(biāo)，可謂一舉兩得。

張招興還舉例稱(chēng)，像武漢精武路項(xiàng)目這樣難得的土地機(jī)會(huì)，如果讓越秀地產(chǎn)自己馬上拿出90億元的資金去競(jìng)標(biāo)，不太可能，這個(gè)時(shí)候找基金合作，這就是抓住原本抓不住的機(jī)會(huì)。

2013年9月12日，越秀地產(chǎn)以90.1億元總價(jià)拿下了武漢精武路地塊，折合樓面地價(jià)12617元/平方米，創(chuàng)下武漢當(dāng)年總價(jià)、單價(jià)“雙料地王”。張招興續(xù)稱(chēng)，“2013年買(mǎi)下這塊地，我們會(huì)在2014年、2015年的整個(gè)土地開(kāi)支中，把握好現(xiàn)金和基金回購(gòu)的時(shí)間和節(jié)奏，避免對(duì)我們的基金產(chǎn)生壓力。這不僅提前抓住了機(jī)會(huì)，還提高了周轉(zhuǎn)效率，提升了回報(bào)率，這就是我們的運(yùn)作方式�！备鶕�(jù)2016年年報(bào)，越秀地產(chǎn)通過(guò)越秀房地產(chǎn)信托投資基金間接持有出租性商業(yè)物業(yè)約74萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入18.4億元，同比增長(zhǎng)7.5%。

針對(duì)上述國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨的困境，越秀地產(chǎn)表示，公司將先以私募基金、養(yǎng)老、保險(xiǎn)資金等進(jìn)行投資，通過(guò)控制土地成本和開(kāi)發(fā)成本，產(chǎn)品可售部分通過(guò)會(huì)員卡/產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)資金快速回籠。運(yùn)營(yíng)期間，通過(guò)私募、ABS等培育實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的盈利。最后，利用私募基金、REITS等金融工具實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)和服務(wù)的培育及價(jià)值變現(xiàn)。

集團(tuán)資源導(dǎo)入

于是，越秀將其2017年銷(xiāo)售目標(biāo)定為330億元，并計(jì)劃在“十三五”期末實(shí)現(xiàn)500億元進(jìn)取目標(biāo)。這意味著除了新業(yè)務(wù)拓展，越秀地產(chǎn)還需要更多土地資源以備日后發(fā)展。針對(duì)拿地，姜永進(jìn)介紹，未來(lái)越秀地產(chǎn)的拿地增儲(chǔ)方式有五個(gè)，包括利用母公司資源平臺(tái)優(yōu)勢(shì)；強(qiáng)化同國(guó)企戰(zhàn)略合作；積極與同行合作并尋求并購(gòu)機(jī)會(huì)；參與“三舊”改造等城市更新項(xiàng)目；以合理價(jià)格從公開(kāi)市場(chǎng)拿地。