本輪房地產(chǎn)調(diào)控已是我國(guó)地產(chǎn)調(diào)控史上力度最大、持續(xù)最長(zhǎng)的一次調(diào)控，截至2018年底已持續(xù)28個(gè)月，原本三年左右的房地產(chǎn)市場(chǎng)小周期也被拉長(zhǎng)。2019年房地產(chǎn)政策可能結(jié)構(gòu)化調(diào)整，一線、二線城市行政管制適度松動(dòng)，融資環(huán)境邊際改善。商品房銷售面積趨勢(shì)性下行。土地市場(chǎng)成交面積較上年減少，新開工增速可能緩降；開發(fā)投資增速或小幅回落，全年增速約3%-5%。

一、房地產(chǎn)政策可能適度調(diào)整

結(jié)合當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，筆者對(duì)2019年房地產(chǎn)政策走向有如下判斷：

一是調(diào)控全面退出的可能性較小，否則極有可能導(dǎo)致調(diào)控成果半途而廢�！胺孔〔怀础焙汀耙虺鞘┎摺眱蓚�(gè)原則將堅(jiān)持，客觀上住房租賃市場(chǎng)局面打開也要求將穩(wěn)定房?jī)r(jià)一以貫之。

二是2019年第二季度前后政策可能適度放松。房地產(chǎn)政策具有適度調(diào)整的現(xiàn)實(shí)需求：行業(yè)內(nèi)生需求是要加大對(duì)住房剛需的支持，減小對(duì)改善性需求的誤傷，特別是小戶型向大戶型置換的需求；行業(yè)外部需求是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力不足，貿(mào)易摩擦困局未解，缺少應(yīng)對(duì)一系列國(guó)內(nèi)外環(huán)境挑戰(zhàn)的輜重。這些內(nèi)外部因素可能促使放松房地產(chǎn)調(diào)控的訴求和預(yù)期漸增，決策層對(duì)調(diào)控的態(tài)度轉(zhuǎn)緩。

當(dāng)前正處于政策觀望期，各地可能自下而上、明緊暗松，局部試探微調(diào)。倘若控房?jī)r(jià)任務(wù)“達(dá)標(biāo)”，可能為后續(xù)政策環(huán)境改善預(yù)留更多空間。從“遏制房?jī)r(jià)上漲”的目標(biāo)看，“環(huán)比不漲”尚可較快達(dá)成，“同比不漲”還有較大距離。

三是預(yù)計(jì)政策以結(jié)構(gòu)化放松為主，對(duì)一線、二線城市和三線、四線城市、供給端和需求端等差異化考慮。具體可能調(diào)整的方向有：

一線、二線城市行政管制適度松動(dòng)。以保障剛需和置換型改善需求為重點(diǎn)，適當(dāng)放松過緊的限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售措施。其中，放松限購(gòu)可能以各地人才安居工程的方式進(jìn)行，如放松落戶政策、實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼；放松限貸可能在部分地區(qū)下調(diào)房貸利率，降低首付比例，放寬按揭貸款額度增速的監(jiān)管；限價(jià)導(dǎo)致一二手房?jī)r(jià)格倒掛，刺激了投資性需求利用套利空間入市的動(dòng)力，可能放松或取消。三線、四線城市棚改安置區(qū)別對(duì)待。

貨幣環(huán)境改善，個(gè)人按揭和房企融資或有松綁�；鶞�(zhǔn)利率保持穩(wěn)定的前提下，房貸利率即將見頂。房貸平均利率已連續(xù)上漲近兩年，上行持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，但近一個(gè)季度走勢(shì)趨于平緩。加之流動(dòng)性環(huán)境趨于改善，未來一段時(shí)間基準(zhǔn)利率上行的可能性較小，房貸利率在2018四季度-2019一季度有見頂回調(diào)之勢(shì)。其他城市和銀行可能跟進(jìn)小幅下調(diào)，加速放款。銀行自身存在下調(diào)房貸利率的動(dòng)因，若監(jiān)管默許，其他地區(qū)和銀行可能跟進(jìn)小幅下調(diào)利率，加快房貸發(fā)放速度。