三、房企轉(zhuǎn)為“慢補(bǔ)庫(kù)+快周轉(zhuǎn)”模式

房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道偏緊倒逼開(kāi)發(fā)企業(yè)行為發(fā)生轉(zhuǎn)變，可能采取“慢補(bǔ)庫(kù)+快周轉(zhuǎn)”的模式，帶來(lái)2019年土地市場(chǎng)成交下滑，而房屋新開(kāi)工增速緩降。

行為一：放慢補(bǔ)庫(kù)存進(jìn)程，謹(jǐn)慎拿地。

2018年土地成交面積和成交價(jià)款增速較2017年明顯放慢，二者之間的缺口縮窄表明溢價(jià)率也在走低。且一二線(xiàn)城市降溫幅度較大，不僅其土地成交面積同比負(fù)增，且土地出讓金額占比下降。

預(yù)計(jì)2019年土地市場(chǎng)繼續(xù)降溫，成交面積較上年減少�？陀^上，行業(yè)融資渠道受限使資金面總體較為緊張，開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金主要依靠企業(yè)自籌資金和定金及預(yù)收款，房地產(chǎn)企業(yè)的拿地能力總體在降低。主觀上，開(kāi)發(fā)企業(yè)或預(yù)期房?jī)r(jià)上漲幅度有限，貿(mào)然拿地可能“面粉貴過(guò)面包”。出于對(duì)行業(yè)利潤(rùn)空間的擔(dān)憂(yōu)，有能力拿地的房企拿地意愿也有所下降。加之銷(xiāo)售增速下降，房企拿地行為更為謹(jǐn)慎。

行為二：盡快開(kāi)工推盤(pán)，提高周轉(zhuǎn)速度。

預(yù)計(jì)受到銷(xiāo)量持續(xù)走弱的抑制，2019年新開(kāi)工意愿可能下降。其中，三線(xiàn)、四線(xiàn)城市受銷(xiāo)量滑坡影響新開(kāi)工放緩明顯，一線(xiàn)、二線(xiàn)城市開(kāi)工意愿提升但無(wú)法改變總體開(kāi)工增速下降的趨勢(shì)。

但對(duì)于存量土地，房企仍然有動(dòng)力以加快開(kāi)工速度、縮短資金回籠周期并強(qiáng)化現(xiàn)金流管理，來(lái)對(duì)沖行業(yè)景氣下行、規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)，將前期已沉淀的土地儲(chǔ)備和資金成本轉(zhuǎn)化為產(chǎn)出。這有利于緩釋新開(kāi)工增速回落的速度。

四、開(kāi)發(fā)投資增速小幅回落

土地購(gòu)置費(fèi)和建安投資是構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的兩大部分，其中建安投資占主導(dǎo)地位（占比超過(guò)七成），土地購(gòu)置費(fèi)次之（占比約二成），在2018年二者與相關(guān)指標(biāo)均出現(xiàn)了不同以往的剪刀差。

土地購(gòu)置費(fèi)增速大幅超越土地成交價(jià)款增速。

土地購(gòu)置費(fèi)是分期支付的實(shí)繳土地款，計(jì)入當(dāng)期開(kāi)發(fā)投資金額，較土地成交價(jià)款存在滯后效應(yīng)。土地購(gòu)置費(fèi)在2018年加速上漲，來(lái)自三方面原因：一是房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)口徑的改變，從按形象工程進(jìn)度改為按實(shí)際財(cái)務(wù)支出，土地款記賬提前；二是拿地保證金比例提升，土地款收繳提前；三是房企對(duì)推盤(pán)回款的訴求提升，希望盡快取得土地證開(kāi)工建設(shè)。

土地成交價(jià)款（及土地購(gòu)置面積）反映當(dāng)期土地市場(chǎng)交易的活躍度，是未來(lái)一段時(shí)間開(kāi)發(fā)投資的一項(xiàng)先行指標(biāo)。隨著土地成交走弱逐漸反映在遞延的土地購(gòu)置費(fèi)中，以及統(tǒng)計(jì)口徑變化的影響減弱，預(yù)計(jì)2019年土地購(gòu)置費(fèi)將比上年下降。

建安投資增速顯著跌破施工面積增速。

建安投資在2018年一直是負(fù)增長(zhǎng)，并呈現(xiàn)和施工面積增速背離的走勢(shì)，主要由于建安成本單價(jià)下降，與三四線(xiàn)城市開(kāi)工比例提升有關(guān)。預(yù)計(jì)2019年一二線(xiàn)城市開(kāi)工比例加大，建安單價(jià)可能較上年提升，施工面積和建安投資增速走勢(shì)趨于一致。而新開(kāi)工意愿特別是三四線(xiàn)城市開(kāi)工下降，加之上年基數(shù)較大，2019年施工面積和建安投資總體增速可能有所回落。