房企融資環(huán)境可能得到一定緩解。2018年12月，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債券服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力的通知》，其中包括支持AAA級優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行企業(yè)債，但同時“負(fù)面清單”也明確禁止將債券資金用于房地產(chǎn)投資，可能具有一定的信號意義。從準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)相對較低的公司債發(fā)行情況來看，近期房企發(fā)債審批速度加快，或?yàn)槠椒�(wěn)應(yīng)對償債高峰期。對于主要提供剛需改需的房企，2019年資金緊張的局面可能得到一定的緩解。

長效機(jī)制有的放矢，住房租賃供給格局將顯著變化。房租賃“國家隊”入場，供給格局將顯著變化。國資房企在建的租賃住房有望在2019-2020年集中推向市場，由于利用只租不售用地的建設(shè)主體均為國資背景的規(guī)模房企，與目前主導(dǎo)的標(biāo)桿房企、連鎖酒店、中介機(jī)構(gòu)、創(chuàng)業(yè)公司等屬性截然不同，住房租賃市場供給格局將發(fā)生顯著變化。

在有效增加租賃住房供給數(shù)量的同時，國資房企有望提供更穩(wěn)妥的運(yùn)營方案。民營長租公寓盈利仍然存在難度，即便萬科品牌背書的泊寓，部分項(xiàng)目也未能實(shí)現(xiàn)盈利。不少盲目追求規(guī)模擴(kuò)張的長租公寓運(yùn)營商資金鏈斷裂，或被迫漲租或倒閉退市。

預(yù)售制度改革或是長期方向，短期阻力之下可能暫緩。

2018年9月末廣東傳言將取消預(yù)售制試點(diǎn)，深圳、合肥等地均在試點(diǎn)推進(jìn)和鼓勵現(xiàn)房銷售，雖尚未涉及取消預(yù)售，但關(guān)于預(yù)售制度調(diào)整的討論仍持續(xù)發(fā)酵。取消商品房預(yù)售制度很可能是長期改革方向，短期推進(jìn)阻力之下可能暫緩，或以鼓勵試點(diǎn)的方式使期房和現(xiàn)房銷售雙軌并行。

房地產(chǎn)稅實(shí)質(zhì)推進(jìn)關(guān)鍵還在立法。目前房地產(chǎn)稅立法進(jìn)展較慢，草案初步形成但仍未提請審議。若按照原定節(jié)奏，2019年需在立法層面取得一些突破。

二、樓市成交趨勢性下行

預(yù)計2019年商品房銷售面積增速依舊趨勢性下行，同比增速約-5%左右。分解到各線城市來看：

一線、二線城市政策環(huán)境緩和之下，市場成交活躍度可能有所提升。若過緊的需求限制政策發(fā)生適度松動，將有利于剛需及置換型改善性需求釋放。2019年一線、二線城市商品房銷售面積同比可能小幅增長，增幅約0%-5%。

大部分三線、四線城市需求側(cè)并沒有受到抑制，“四限”政策放松對其成交的提振作用有限。而棚改貨幣化安置比例降低對三線、四線城市影響較大，失去強(qiáng)政策托底的三線、四線地產(chǎn)成交可能重回基本面下行的通道。預(yù)計2019年三線、四線城市商品房成交面積同比下降，或降至-10%左右。

房價走勢依然離不開分化的主題。調(diào)控通常經(jīng)歷“量價齊升—成交降溫—有價無市—降價”的階段。隨著成交持續(xù)走弱，一線、二線城市郊區(qū)盤和三線、四線城市房價有望出現(xiàn)松動而下行，缺乏刺激政策“加持”并且在過去一段時間需求被透支的三線、四線城市還需要警惕房價下行風(fēng)險。由于“四限”持續(xù)時間較久，政策邊際改善后，一線、二線城市中心區(qū)域存在房價補(bǔ)漲的潛在動力。