今年上半年，中央重申“房住不炒”的政策主基調，落實因城施策、城市主體責任的長效機制。地方“因城施策”有收有放，市場成交“前高后低”，各線城市分化加劇。分析人士指出，下半年政策仍將以穩(wěn)為主，但房地產市場面臨進一步規(guī)模調整，同時應當警惕部分三四線出現(xiàn)新的庫存風險。

各地堅持“房住不炒”政策基調

2019年上半年，針對房地產行業(yè)，從中央到地方、從需求管理到供給管理，都體現(xiàn)出了高度的政策協(xié)同，中央層面多次強調“房住不炒”，各地政府根據形勢變化及時跟進政策，因城施策以確保市場平穩(wěn)運行。

“上半年房地產行業(yè)整體的政策基調體現(xiàn)為：堅持‘房住不炒’，調控力度不減。”有關機構相關負責人分析認為，今年4月份中央政治局會議對“房住不炒”的再次強調，對市場情緒、后續(xù)政策的跟進起到了關鍵的引導作用。

隨后，多個監(jiān)管部門協(xié)同緊盯市場風險。住建部的適時預警、央行的貨幣閘口管控、銀保監(jiān)會的資金通道監(jiān)管，共同構建起了房地產市場的風險防范機制。

值得一提的是，上半年住建部連續(xù)兩次預警提示。4月份，住建部明確將房地產長效機制考核目標落實到年度、季度甚至月度，并對一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警。5月，住建部又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

“住建部連續(xù)兩次預警提示足以說明決策層調控房地產的決心已定，房價仍是不能碰的紅線�！笨硕�瑞地產研究中心分析人士指出。而在被住建部點名房價預警提示之后，蘇州多部委緊急召開座談會，明確2019年房價漲幅目標必須控制在5%以內，且不排除進一步加碼調控的可能性。

在業(yè)內看來，地方政府緊縮政策數(shù)量呈現(xiàn)“前低后高”“前穩(wěn)后嚴”，調控跟隨市場變化及時調整。政策緊縮程度自4月以來明顯加強，特別是近期市場熱度較高的西安、蘇州，分別升級了限購、限售政策。同時，全國部分城市利率上浮水平止降回升，合肥、蘇州、東莞等地及時收緊土拍政策。這些都充分體現(xiàn)了調控緊盯市場變化及時收緊的特點。

記者注意到，今年上半年，房地產信貸政策相較寬松，房貸利率連續(xù)6個月逐級回落。融360數(shù)據顯示，截至2019年5月份，首套房貸平均利率降至5.42%，較前期高點減少0.29個百分點；二套房貸平均利率跌至5.74%，較前期高點減少0.33個百分點。

市場“前高后低”分化加劇

近日，易居房地產研究院公布的數(shù)據顯示，2019年6月份，受監(jiān)測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長8%，同比增長3%。結合近6月移動平均數(shù)據來看，2019年上半年，40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比2018年下半年下降10.3%，同比2018年上半年下降0.3%。