上半年重點(diǎn)城市商品住宅成交規(guī)模穩(wěn)中略降，新房?jī)r(jià)格表現(xiàn)平穩(wěn)，但各線城市市場(chǎng)分化更加明顯。易居研究院研究員沈昕分析指出，這主要是一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市在今年3、4月份出現(xiàn)了“小陽(yáng)春”行情，而大部分三四線城市則持續(xù)走弱。

“在‘房住不炒’的大背景下，下半年成交出現(xiàn)較大回升的可能性不大�！鄙蜿糠治稣J(rèn)為，預(yù)計(jì)2019年下半年40城成交繼續(xù)下滑。分城市類別看，一線城市由于連續(xù)兩年成交量低迷，已經(jīng)企穩(wěn)反彈；東部和中部二線城市后續(xù)還有可能繼續(xù)降溫，其他地區(qū)的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下跌風(fēng)險(xiǎn)。

不僅僅是新房市場(chǎng)，近日，貝殼研究院發(fā)布的《2019中國(guó)房地產(chǎn)半年報(bào)》指出，上半年全國(guó)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)從低迷中走出，但回暖并不穩(wěn)定，市場(chǎng)整體表現(xiàn)出“前高后低，分化加劇”的特點(diǎn)。

“上半年后期成交量雖然下落，但新增客源及帶看量并未同步減少�！必悮ぱ芯吭菏紫�市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，“不過，重點(diǎn)城市的改善型需求受制于認(rèn)房認(rèn)貸難以釋放，市場(chǎng)缺乏大幅向上動(dòng)能�！�

今年上半年，部分城市出現(xiàn)樓市“小陽(yáng)春”、土地市場(chǎng)回暖等苗頭。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、深圳、西安、杭州等城市二手房市場(chǎng)大幅調(diào)整后，需求開始釋放�！吧习肽�，重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)，在部分地區(qū)一季度行政調(diào)控放松、房貸利率下調(diào)、市場(chǎng)預(yù)期改善等因素影響下，從底部回暖。”許小樂分析認(rèn)為，這種回暖表現(xiàn)為一季度二手房市場(chǎng)底部向上、新房市場(chǎng)回暖、土地市場(chǎng)走出低迷。但二季度在政策收緊、預(yù)期轉(zhuǎn)變背景下，市場(chǎng)回暖并未持續(xù)，2019年上半年呈現(xiàn)明顯的“前高后低”特征。

部分城市“新庫(kù)存”風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將以“穩(wěn)”為第一要?jiǎng)?wù)，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落，進(jìn)而落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)。而在具體的執(zhí)行層面，中央已將更多的政策自主權(quán)賦予地方政府，要求夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。基于此，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策仍需從緊執(zhí)行，且不排除加碼調(diào)控的可能性。多數(shù)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)猶存較大的下行壓力，調(diào)控政策微調(diào)放松已在預(yù)期之中。隨著樓市成交明顯放緩，廈門、煙臺(tái)等二三線城市庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)浮出水面，下半年壓力城市有望逐步放開調(diào)控，“四限”政策皆有放松可能性。

易居研究院統(tǒng)計(jì)的上半年50城市商品房供求比與土地庫(kù)存去化周期顯示，當(dāng)前二線城市土地庫(kù)存去化周期仍處于長(zhǎng)期的向上趨勢(shì)中，并且即將超過三四線城市的水平。一季度以來(lái)房企在二線城市拿地面積快速增長(zhǎng)，但隨著“小陽(yáng)春”的熱度的降低，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)下半年或?qū)㈤_始降溫。